住戶到底有沒有經常性長時間居住於社區的事實，相較之下是較難核實、認定的，雙方恐也多有主張與爭執，到底租約是真是假？要怎麼證明？也不是一方說了算。或許可以換個角度思考，住戶能不能成為管理委員。
就像提問人說的，依照公寓大廈管理條例規定，即使不是區分所有權人的「住戶」，也可以被選為管理委員、主任委員或管理負責人；但法律也規定如果「規約」和「區分所有權人會議決議」有另外約定的話，就依照規約約定或區權人會議決議[1]。所以當社區規約或區分所有權人會議決議有類似只有「區分所有權人」才能選任管理委員的說明，就會排除住戶的參選資格。實務上可以看到規約或決議中有訂定類似限制，例如：
1. 管理委員由具有區分所有權人身分的住戶擔任[2]。
2. 主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員由具有區分所有權人身分的住戶擔任，其他管理委員由住戶擔任[3]。
3. 管理委員由居住本大樓之區分所有權人或配偶及同戶籍且長期共同居住之事實成年直系親屬擔任[4]。
如果規約或決議中有記載上述約定或類似的說明，就可以合法排除住戶擔任管理委員或管委會中特定較重要的職位[5]。
因此，除了法律規定以外，建議可以先看看社區的規約是怎麼約定的，確認管理委員的參選資格。而個別規約約定或有差異，實際的個案事實也有不同，個案中可能需要更進一步的法律意見，建議您備妥公寓大廈區分所有權人會議決議、社區規約等相關資料，尋求專業律師的服務。法律諮詢的管道，可以參考問答：《除了在法律百科網站提問與直接找律師協助以外，請問哪裡可以找到面對面法律諮詢的管道？》當中列出的法律諮詢資源，文章：《我需要找律師嗎？有什麼管道可以找律師或是尋求法律諮詢呢？（下）》。
延伸閱讀：
法律百科（2022），《公寓大廈規約範本》。
內政部營建署（2011），《公寓大廈自治管理手冊》。
註腳
- 公寓大廈管理條例第29條第5項：「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」
- 內政部營建署（2011），《公寓大廈自治管理手冊》，頁26。
- 公寓大廈規約範本第12條主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之資格、選任、任期及解任：「一、管理委員選任之資格及其限制
(一)管理委員選任之資格：（請就下列五者勾選其一，未勾選者視為選擇 1.之情形）
□1.主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員，由具區分所有權人身分之住戶任之，其他管理委員由住戶任之。
□2.主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員，由具區分所有權人身分或其配偶之住戶任之，其他管理委員由住戶任之。
□3.管理委員須由具區分所有權人身分之住戶任之。
□4.管理委員由住戶任之。
□5.管理委員選任之其他資格及其限制： 。……」 - 臺灣高等法院臺中分院102年度上字第336號民事判決。
- 臺灣高等法院103年度上字第464號民事判決：「高第規約第5條第4項：『主任委員、副主任委員及財務委員、監察委員、工程委員，由經常性長時間居住本大廈之區分所有權人任之』，……係明文將『區分所有權人』及『經常性長時間居住於本大廈』二者，並列為擔任高第管委會主任委員之身分要件，若缺其一，縱經管委會選任為主任委員，亦生喪失主任委員資格而當然解任之效果。是非高第社區之區分所有權人者，即不得被選任為高第管委會之主任委員。」