依民法規定，房東的義務不只是在簽約時交付合於契約約定內容的房屋，在房客入住後，房東也必須讓房屋繼續維持在可使用的狀態[1]。因此除非有以下的例外情形，否則原則上房東須負責維修[2]：
冷氣是因為房客自己的疏失、不當使用而損壞[3]；
租約中有約定由房客負責；
個案中有其他符合特殊交易習慣的情形。
如果沒有上述的例外情形，則房客必須先定合理期限，通知房東在期限內處理。待房東逾期未處理後，房客才能自己找師傅來維修，並要求從房租內扣除維修費用；若房客不想處理維修事宜，也可以選擇終止租約[4]。
其他關於租屋時，房客須留意的保管責任，可參考黃郁真（2023），《租屋的保管責任及修繕責任分別由誰負責？房東不修繕，房客該怎麼辦？》。
註腳
- 民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」
- 民法第429條第1項：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」
- 民法第432條：「
I 承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
II 承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」 - 民法第430條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」