【時事】假房東與無權處分法律問題

提問人您好，假房東案件中，真房東、假房東和房客各自的權利和義務是什麼？他們之間的法律關係如何判斷？以下就所涉及法律問題回答如下：

依民法第421條第1項^[1]規定，租賃的定義是出租物予他方「使用」、「收益」，並收取租金。然而，本案假房東沒有房屋所有權，是否可以與房客訂立租賃契約？實務見解認為「債權行為不以有處分權為必要」^[2]，簡單來說，假房東雖然沒有權利出租房屋，但是因為租賃契約是債權行為，所以即使假房東沒有房屋的處分權也可以簽租約，如此說來，假房東與房客間還是成立租賃契約。

依民法第423條^[3]規定，出租人有將租賃物交付承租人「使用」、「收益」之「交付義務」，與保持符合契約約定「使用、收益」之狀態的「保持義務」。如果出租人沒有履行上面這兩種義務，承租人除了可以主張假房東沒有提供房子，拒絕給付租金（法律上稱為「同時履行抗辯權」）；還可以依民法第226條第1項^[4]「債務不履行」向出租人請求損害賠償^[5]。簡單來說，租房子的目的就是要住，如果房東不交付房屋給承租人住，或者住到一半被趕出去不能住了，那就無法達到租房子是要住的目的了，所以這時候沒有房子可以住不用付租金，相關損害也可以依債務不履行規定向出租人請求賠償。

這個問題涉及到「房客是與假房東訂立租賃契約」，所以契約的當事人是「假房東」與「房客」，那房客可不可以拿與假房東訂立的租賃契約對「真房東」主張有權居住該房屋呢？實務^[6]認為依「債之相對性」原則，契約原則上僅契約當事人間可以相互主張，除非法律有其他規定。簡單來說，房客是與假房東訂立契約，所以只能向假房東主張權利，而不能向真房東主張有權居住。

至於提問人提到「善意取得房屋使用權」，民法上的「善意取得」前提是他人有做「無權處分」的事情，本案至始至終都沒有處分房屋，假房東並沒有把房屋賣掉，只是出租他人房屋，所以本案不涉及「善意取得」的問題。

依民法第767條第1項^[7]規定所有權人對於「無權占有」得請求返還之。另依民法第184條第1項前段^[8]規定的「侵權行為」，被侵害人可依民法第213條第1項^[9]規定要求侵害權利的人回復原狀。簡單來說，真房東有權利請求房客返還房屋，如前面所說，房客不可以拿租賃契約對真房東主張有權居住，所以房客是無權居住，對真房東來說，自然是一種侵害所有權的行為，故房東也可以依侵權行為規定請求房客返還房屋給自己。

本案因是「出租」而不是「買賣」，所以並不是在處分房屋的所有權或其他物權，自然就沒有「無權處分」問題。但如果假房東是以「真房東」的名義與房客簽訂租賃契約，可能涉及的規定是「無權代理」，依民法第170條第1項^[10]規定，如果無權代理人所做的法律行為，沒有經過本人承認，則對本人不會發生效力。簡單來說，如果假房東是以「真房東名義」與房客訂立租賃契約，在真房東還沒承認前，租約對真房東無效，但如果後來真房東也同意把房屋租給房客，那租賃契約就在「真房東」與「房客」間發生效力。

依民法第179條^[11]規定的「不當得利」，只要「沒有法律上的原因」而獲得「不該獲得的利益」，原則上需返還給「應該獲得該利益的人」。本案假房東不是房屋所有權人，當然不可以出租房屋收取租金，有權利收取租金的是真房東，如果假房東收取的話，則應該將租金返還給應該享有租金利益的真房東。

真房東可依民法第184條第1項前段^[12]與第2項^[13]規定，向假房東請求損害賠償。如真房東有「故意、過失」或違反第2項「保護他人法律」，所謂「保護他人法律」指的是防止妨害他人權益或禁止侵害他人權益的法律^[14]。本案假房東可能是用偽造文書方式取得房客信賴，而將房屋出租給房客，已經可以認為是有故意，且刑法第210條^[15]的偽造文書罪保護的是「大眾對文書的信賴」，所以筆者認為偽造房屋權狀的行為，違背保護他人對於文書信賴的法律，如果真房東有損害，多數侵權行為當事人會主張的是民法第184條第1項前段與第2項規定^[16]，故真房東可以向假房東請求賠償。

延伸閱讀

林意紋（2022），《一般侵權行為（一）》。

雷皓明、張學昌（2022），《租屋時可能需要負擔的支出：租金、押金與違約金》。

王瀚誼（2022），《租屋前要注意的事情（二）— 確認出租人是房屋所有權人、有轉租權人》。