管委會權責

提問人您好，因法律上稱「私人產權」為「所有權」，所以接下來都會用所有權表示，以下針對管委會是否有權進入約定專用部分與涉及的相關法律爭議，說明如下：

一、涉及公寓大廈管理條例部分

（一）住戶應享有的權利

依公寓大廈管理條例（簡稱大廈條例）第4條第1項規定^[1] ，「除非法令另外有其他規定」，否則住戶對自己的專有部分，有自由使用、收益、處分，不受他人干涉的權利。由此可知，是否可以干涉住戶自由使用，就必須看看其他法令是不是另外有規定了。

（二）住戶應該遵守什麼義務

依大廈條例第15條第1項規定 ^[2]，住戶必須按照「使用執造所載用途」、「規約」來使用專有部分和約定專用部分。同條第2項規定^[3] ，違反規約規定，管理負責人應予制止，若仍不遵從者，可報請主管機關處理。同法第6條第1項第5款規定^[4]，「住戶應遵守其他法令或規約規定事項」如果住戶未遵守「法令」或「規約」，管委會可以「請求主管機關」或「訴請法院為必要處置」^[5] 。

那什麼是「專有部分」、「共用部分」、「約定專用部分」呢？依大廈條例第3條第3至5款規定 ^[6]，專有部分可以理解為「買賣的房屋中實際可使用的坪數範圍，也就是自己可以獨立使用的空間」；共用部分則是「房子的公設（包括俗稱的大公、小公）」，只要是不屬專有部分以及專有部分所附屬建築物，都是共用部分；至於「約定專用部分」則可以理解成「共用部分透過規約或其他約定方式給某一位區分所有權人專有使用的權利」。

（三）管委會是否有此權力在未經屋主同意下進入家中？

就筆者所知，近來新建案的露臺多半是屬於公寓大廈的共用部分，是所有住戶都可以使用的，不會計入特定住戶的權狀；但往往住戶間會有「分管契約」或「規約」約定給特定住戶專用，這戶就是所謂的露臺戶，所以如果當初建商跟全體住戶的購屋契約中有約定，或是規約有另外約定專用的話，露臺就會是「約定專用部分」。
而在上面住戶的義務中有提到，住戶使用「專有部分」和「約定專用部分」必須遵守「法令」或「規約」。那有疑問的是，如果違反規約使用，管委會是否可以未經同意直接進入？依實務^[7]見解 ，管委會應「請求主管機關」或「訴請法院為必要處置」，而非直接進入。

附帶一提，那管委會可不可以先透過規約約定可以直接進入約定專用於特定住戶的露臺，檢查住戶有沒有違規呢？實務^[8]認為如果用規約約定管委會可以直接進入，這樣的約定已經構成權利濫用^[9] ，是無效的。

二、涉及刑法侵入住居罪部分

如果管委會沒有透過合法的途徑，在未經同意的情形下就擅自進入住戶的家中，可能會涉犯刑法第306條第1項^[10]的侵入住居罪，值得注意的成立要件為以下：
（1） 明知不能進入還進入的故意
（2） 無正當理由還進入
（3） 沒有得到住屋權人的同意而進入
實務^[11]認為無正當理由，並不以法律上規定為限，習慣或道義亦可作為判斷是不是無正當理由之依據，所以管委會是否在受到同社區舉報後有到場關切的道義責任，這部分則有待法院判決表示意見。
至於，同意是取得住宅的「住屋權人」的同意，才可以進入，例如住在這的房屋所有權人。如果不是住在這，例如只是來施作裝修工程的師傅，他們對房屋建物沒有支配、管理的權限，就不會被認為是可以同意他人進入住屋權人。

三、建議您尋求針對個案的法律服務

後續提問人提到該如何保護自身權益，或釐清後續如有財損狀況的部分，建議您尋求個案的法律服務。法律百科是共享知識的平臺，並未提供法律諮詢服務及法律服務媒合。如果真的涉及到個案，例如對方持續傳訊息騷擾，建議您參考問答：《除了在法律百科網站提問與直接找律師協助以外，請問哪裡可以找到面對面法律諮詢的管道？》當中列出的法律諮詢資源、文章：《我需要找律師嗎？有什麼管道可以找律師或是尋求法律諮詢呢？（下）》所提供的管道，洽詢律師等專業法律人。

延伸閱讀：
雷皓明、張學昌（2023），《什麼是侵入住居罪？》。
張博洋（2022），《在公寓大廈中裝潢施工時，應遵守的義務》。
黃郁真（2022），《遮雨棚算違建嗎？大樓住戶擅自裝設遮雨棚，該怎麼辦？》。