房客積欠租金，我該如何催告他支付？我可以終止合約嗎？

LU0002342（一般會員） ‧
2020-01-08 05:32

1.房客積欠租金，我該如何催告他支付？
一定要用存證信函嗎？或是簡訊、Line可以嗎？

2.我催告他在相當期間內支付租金，法律好像沒有規定相當期間是多少天，請問應該幾天才可以呢？
如果限他1天內支付有效的嗎？

3.如果他一直不付，我該怎麼終止租約？
近年來新訂的租賃住宅市場發展及管理條例有特別規定嗎？

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洪品毅（認證法律人）
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動作
2020-01-09 07:43
房客積欠租金，我該如何催告他支付？一定要用存證信函嗎？或是簡訊、Line可以嗎？
催告是一種準法律行為，言語或書面為之，都可以。[1]
存證信函具備證據功能，因為，郵局會有紀錄，但用簡訊、Line、打電話都可以。
摧告之相當期間︰
法條未有明定何謂相當期間，這個不確定概念，需要個案進行判斷。[2]
本文認為，一租金為月繳而言，可能雙方會約定在月初進行繳費，例如，雙方約定1／3繳交房租。如果要出租人於1／3之後，定相當期限催告，倘設定3日，則承租人真正繳費的時間，可能為1／5，其已經佔整月（30天）之六分之一。本文認為，若再要求相當期限應大於3日，將使出租人之不利益與風險承擔不斷擴大。因此，就租賃契約月繳租金而言，定三日期限，應屬相當。
如果他一直不付，我該怎麼終止租約？
終止契約，僅須向對方進行表示即可，言詞或書面，都可以。
於終止契約後，除了沒收押金以外，若承租人仍繼續佔用，則可請求法院命承租人返還房屋，並賠償相當於租金之損害。
最後提醒，本件係租賃房屋之契約，有民法第440條之適用[3]，且不得於契約中排除該條之適用︰
遲付之租金須達兩個月租金之總和
若為期初繳款者，則另須該遲延給付，已經超過繳費期限兩個月

註腳

  1. 　 最高法院106年台上字第2336號判決:「支付租金之催告，固屬意思通知之性質，其效力之發生，應準用民法關於意思表示之規定，而民法第95 條第1項前段規定「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。」
  2. 　 最高法院49 年度台上字第 1094 號判決︰「出租人依民法第四百四十條第一項所定催告承租人支付租金之期限，是否 相當，應依一般觀念為衡量之標準，不得僅據承租人個人之情事決之，出 租人所定之期限在承租人個人雖嫌不足，但若以一般觀念衡之，其期限尚 非過短者，仍應認為相當。」
  3. 　 民法第 440 條︰「
    承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
    租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
    租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規
    定。」
租賃契約 ， 給付遲延 ， 租金
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