房屋共有人欲擅自將房屋出租

共有建物的出租或改建

出租
共有物的出租在民法上稱為共有物的「管理行為」^[1]，共有的建物能不能出租，除了以前已經有分管契約之類的約定之外，必須要符合以下2種門檻之一，才是對全體共有人都有效的出租行為^[2]：

共有人超過半數、應有部分超過半數同意；

應有部分超過2／3同意（不管同意的共有人有沒超過一半）。

提問人提到房屋是由自己與5位親戚共有，如果有6位共有人，出租必須「超過」3位同意（不能剛好只有3位共有人同意），同意者所有的共有物應有部分合計也必須「超過」一半，也就是最少要有4位共有人同意，這些同意者所有的應有部分加總也必須超過一半；但如果只有其中3位共有人同意，而他們的應有部分已經超過2／3，也會是對提問人有效的出租行為。
另外，依照提問人的說明，建物似乎是繼承所得，但並不清楚繼承後各自的應有部分多少，是不是每個人都是1／6，且繼承的應繼分也未必是現況的應有部分，因此，應有部分的計算必須由提問人自行釐清。

改建
改建也可能是一種管理行為，用前面提到的多數決的方式決定。但還是要依照實際整修的程度，決定需不需要得到其他共有人的同意：如果只是簡單的修繕，例如修補漏雨屋頂、換修破窗戶碎玻璃等簡易修繕行為^[3]，可以由各個共有人自行處理^[4]，不用得到其他共有人的同意。

請求拆屋還地或租金
能不能請求拆屋還地，以及租金能不能請求、如何請求，必須先釐清基地和房屋之間的法律關係，具體的分析判斷，建議提問人備妥相關資料，向律師等專業法律人士諮詢。

其他
至於提問人沒有提到共有物出賣的部分，前一位回答者則論及，在此僅略補充討論，謹請諸位先進不吝賜教。

出賣應有部分
如果共有建物的共有形式是分別共有，共有人都可以自由出賣自己的應有部分，不需經過其他共有人的同意^[5]；只是如果賣給共有人以外的第三人時，其他共有人可以主張優先承購權^[6]。但如果目前仍是公同共有的關係，各共有人並沒有應有部分，也就無法出賣自己的應有部分。

出賣共有物全部
如果是要出賣共有物全部，無論是分別共有還是公同共有關係，都必須依照土地法第34條之1的規定，由共有人超過半數及應有部分超過半數同意，或應有部分超過2／3同意^[7]。

本文將上述案例事實簡化（即剔除不重要的資訊）如下︰

針對這個問題，實際上因為本案資料不足，無法論斷。因為爭議在於「一開始，房屋興建時，到底誰是土地所有人、誰是房屋所有人？」舉例如下︰

情況一︰土地和房屋都是祖母所有，但祖母後來把土地送給父親。此時「祖母－父親」間成立法定租賃關係（民425-1^[1]）。其後父親死亡，甲繼承土地（並繼承出租人地位），又祖母死亡，甲和乙等繼承房屋（並繼承承租人地位），故「甲－乙等」間仍具備租賃關係，不構成無權占有。因此，甲不可能要求乙等把這鐵皮屋拆掉還地，但其可本於租賃關係向乙等請求租金。

情況二︰土地為父親所有，其允許祖母在土地上興建房屋（父親－祖母間成立借貸關係），祖母興建房屋後便取得該屋所有權。其後父親死亡，甲繼承土地（並繼承貸與人地位），祖母死亡，甲和乙等繼承房屋（並繼承借用人地位），但甲可以終止借貸關係（民472^[2]），於甲行使終止權後，「甲－乙等」間並不具備借貸關係。故甲可請求拆屋還地，以及相當於租金之不當得利損害金。

由此可見，「當初」房屋和土地到底屬於何人所有，就顯得相當重要，且當事人間的關係亦不限於上述所提到的情況，需要個案查明。因此，排除這麼複雜的「土地－房屋」問題，即提問（三）、（四），下文僅有意處理「當房屋為數人因繼承而公同共有時，應該怎麼處理？」的問題，即（一）、（二）。

關於繼承人對於公同共有物的關係

可不可以「出租」？【問題（一）】

出租屬於管理行為，應採相對多數決，即共有人超過1／2同意，且應有部份（即持分）合計超過1／2同意（民820^[3]）。另於公同共有準用之（民828^[4]）。因此，繼承人想要出租遺產，應得到全體超過半數同意，以及應繼份總和超過一半。

本件，房屋是甲和乙等總共6人共有，且每一個人對於房屋的應繼分都是1／6，那麼只要4人以上同意出租即可，因為4人已經超過共有人之一半，且應繼分亦超過一半。

此外，即使是不同意出租的共有人，且其應不被認為是租賃契約上的義務人，但其可以要求其他同意出租之共有人分享租金利益（民818^[5]）。

可不可以「賣掉」？

買賣，精確而言，包括「締結買賣契約」和「去地政機關辦移轉登記」，前者任何人都可以締約，不需要其他共有人同意，因為此契約不會對於未同意之共有人有任何效力；後者，並不屬於管理行為，而是處分行為，依照民法應全體同意（民819^[6]），但土地法對於不動產則又另外採取多數決（土地法34-1^[7]）。

因此，繼承人若希望賣掉房屋，自行與買受人訂定買賣契約即可，至於辦理房屋所有權登記，則應採多數決。

可不可以「裝修」、「改建」？【問題（二）】

裝修和改建，都是屬於管理行為，因此，應該依照上述「出租」的方式一樣辦理。

但如果裝修和改建是基於「簡易修繕」或「保存行為（如果不修繕，房子就會倒）」，那麼例外的承認每一個共有人都可以自行採取此行為（民第820條第5項^[8]）。