房屋所有權人配偶主張未授權出租，並揚言未與他簽約者為惡意佔有人

匿名（進階會員） ‧
2021-02-01 08:47

A為現任房東（持有B簽寫的代理出租授權書）
B為房屋所有權人
C為房屋所有權人配偶
　
房客與擁有代理出租授權書的A簽約尚
租約期間，Ｃ於屢次張貼「未授權給Ａ出租，並命令租客們於時限內與Ｃ重新簽約，或者一個月內搬離，否則將依法究辦」
並指租客為「未與所有權人簽約給付租金者，為惡意佔有人。」

更搬出刑法320條
意指租客為竊取他人之動產者，為竊盜罪，處五年以下有期徒刑、拘役或五百以下罰金。
　
因Ａ是合法持有Ｂ的代理出租授權書，租客是與Ａ進行簽約，且Ｂ主張房客與Ａ的合約皆為合法。
　
房客是否會因ＡＢＣ之間的房屋糾紛而受到面臨被告的影響？
Ｃ是否有立場要求租客負法律責任呢？

給答案
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如有個案法律諮詢需求，敬請洽詢專業律師。
陳琦姸（認證法律人）
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動作
2021-02-17 08:22

因為這個問題已涉及具體個案，以下只就相關法律知識稍微說明，具體個案的解析，仍建議提問人備妥相關資料（例如租賃契約、代理出租授權書等等）諮詢律師等專業法律人士[1]。

誰有權利出租房屋？
首先要處理的應該是：跟我簽約的人，到底有沒有權利出租房屋？建議承租人簽約前，要先確認簽約的人有沒有權利出租房屋，可以依據對方自稱的身分不同，請求他提供以下文件：
房屋所有權人
問題中的B。可以請求他出示建物謄本、所有權狀或是房屋稅單等證明所有權的文件，以及身分證明文件，以確認他是房屋所有權人本人。
代理人
可能是問題中的A，房屋所有權人委託親友或業者協助處理房屋出租時會遇到，但要注意，雖然有代理人，租約上記載的出租人還是委託出租房屋的屋主，不是代理人喔[2]。
這時候可以請求代理人出示建物謄本、代理文件、屋主和代理人的身分證明文件等，確認房屋所有權、屋主和代理人的身分。
此外，房屋所有權人如果是將供居住的房屋[3]委由代管業者處理，除了前面提到的文件，還可以請服務人員提供服務業登記證[4]，確認這是合法營業的公司。
關於住宅出租的代管業及包租業等問題，可以參考：黃蓮瑛、趙偉智（2018），《介紹包租、代管新政策》一文。
轉租人
也就是俗稱的二房東，也可能是問題中的A，從問題中不容易判斷A是代理人還是二房東，就把兩種情形都列出來。
轉租的情形必須特別注意，畢竟民法有關於房屋轉租的限制[5]，而坊間常看到的租屋契約，也常有禁止轉租的約定；況且如果房屋是供居住使用，依據租賃住宅市場發展及管理條例的規定，必須經過房東書面同意，才可以轉租住宅的全部或部分[6]。
因此，如果出租的人已經跟所有權人承租，再轉租房屋，建議可以請這位二房東提供建物謄本、轉租同意書[7]、身分證明文件等；如果是包租業者，還可以請求服務人員提供服務業登記證[8]，確認這是合法轉租，避免後續糾紛。
關於轉租的問題，可以進一步參閱以下文章：
陳家誼（2020），《轉租與分租是什麼意思？如果是不合法轉租，原本的出租人可以主張什麼權利？》；
郭軒廷（2020），《什麼是轉租？什麼是分租？合法或違法轉租後，當事人之間可以請求什麼？》。
房屋所有權人配偶的地位
至於房屋所有權人的配偶，如果他不是登記上的房屋所有權人，也沒有相關的代理證明，比較難認為他擁有出租（管理）房屋的權限。如果房客確認房屋所有權、所有權人及關係人的身分證明等文件，相信是由房屋所有權人、代理人或轉租人合法出租，也比較難被認為房客有竊佔[9]不動產的故意[10]。但具體個案的認定，建議還是諮詢律師。
代結論：會不會被告呢？
老實說，會不會被告，除了對方以外，沒有人可以控制這件事，也沒有人可以保證不會被告。倒不如說是萬一被告，過去的萬全準備讓自己可以全身而退。

註腳

  1. 　 法律百科是共享知識的平臺，並未提供法律諮詢服務及法律服務媒合。建議參考問答：《除了在法律百科網站提問與直接找律師協助以外，請問哪裡可以找到面對面法律諮詢的管道？》當中列出的法律諮詢資源，或者是文章：匿名（2020），《我需要找律師嗎？有什麼管道可以找律師或是尋求法律諮詢呢？（下）》所提供的管道。
  2. 　 民法第103條第1項：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。」
    關於代理的意思和效果，可以進一步參考：賴郁樺（2020），《代理的特徵與效果是什麼？什麼是自己代理？》。
  3. 　 租賃住宅市場發展及管理條例第3條第1款：「本條例用詞，定義如下：一、租賃住宅：指以出租供居住使用之建築物。」
  4. 　 租賃住宅市場發展及管理條例第3條第3款至第5款：「本條例用詞，定義如下：……
    三、租賃住宅服務業：指租賃住宅代管業及租賃住宅包租業。
    四、租賃住宅代管業（以下簡稱代管業）：指受出租人之委託，經營租賃住宅管理業務（以下簡稱代管業務）之公司。
    五、租賃住宅包租業（以下簡稱包租業）：指承租租賃住宅並轉租，及經營該租賃住宅管理業務（以下簡稱包租業務）之公司。」
    租賃住宅市場發展及管理條例第19條第1項、第2項：「
    I 經營租賃住宅服務業者，應向直轄市、縣（市）主管機關申請許可，並於許可後三個月內辦妥公司登記；屆期未辦妥公司登記者，由直轄市、縣（市）主管機關廢止其許可。
    II 租賃住宅服務業應於完成公司登記後六個月內繳存營業保證金、置租賃住宅管理人員及加入登記所在地之同業公會，檢附有關證明文件向直轄市、縣（市）主管機關申請租賃住宅服務業登記並領得登記證後，始得營業；屆期未辦妥登記者，由直轄市、縣（市）主管機關廢止其許可，並通知公司登記主管機關廢止其登記。」
  5. 　 民法第443條：「
    I 承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。
    II 承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」
  6. 　 租賃住宅市場發展及管理條例第9條第1項：「轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部。」
  7. 　 租賃住宅市場發展及管理條例第9條第2項：「轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由。」
  8. 　 租賃住宅市場發展及管理條例第3條第3款、第5款、第19條第3項。
  9. 　 中華民國刑法第320條第2項：「意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。」
  10. 　 臺灣高等法院103年度上易字第1326號刑事判決：「按刑法第320條第2項之竊佔罪，係指意圖為自己或他人不法之利益，乘他人不知之際，以和平方法，擅自佔據他人之不動產，而侵害他人之支配權者，始克相當，且竊佔不動產，必須出於故意，即行為人除須認識行為客體係他人所持有之不動產外，尚須具有違反他人之意思，侵害他人持有，而移轉於自己或第三人持有之意思為必要，若行為人將他人之不動產，誤信為自己有權占有，即欠缺故意，縱其結果不免有民事上之侵權責任，亦不成立竊佔罪。」
租賃 ， 代理 ， 轉租 ， 租賃住宅 ， 竊佔
person
洪品毅（認證法律人）
0 0

動作
2021-02-15 06:16
在此我們可以發現，究竟「有無授權」成為重要爭議，先簡化事件並予以釐清︰
案例一、如有授權︰B為房屋所有權人，其授權A以自己之名義對外為租賃行為，而數個承租人與之成立租賃契約。
案例二、如無授權︰該代理出租授權書並非B所簽寫而欠缺授權事實，則數個承租人並不與B間成立租賃契約。
至於在這個法律關係中，我們始終未談及C的地位，因為在租賃關係內，C並未扮演任何角色。
案例一︰
由於當事人間存在著「代理關係」，也就是說租賃契約存在於B與房客之間，至於A只是代理人。提問者在此認為A是房東，並不正確。若發生任何關係，房客恐怕會與房東B進行訴訟，例如是否真有租賃契約存在，租賃是否繳納等等。
 
案例二︰
若無授權，則B並不與房客間產生租賃關係，那麼在這個關係中（也就是A持著偽造的授權書進行租賃一事），A要對租客們負擔賠償責任，而房客所受到的損害即是信賴契約可能成立（但實際上未成立），並被請求遷讓房屋並搬家的損害。
 
至於C張貼公告，並表示「惡意占有人」、「竊佔罪」等等，我們可以簡單的說明︰
所謂惡意占有人，並不是犯罪概念，指得是行為人於占有標的物時知悉自己為無權占有人（民法第959條[1]），然而承租人無論在案例一或案例二中，對於使用並占有房屋都是相信自己是有權占有房屋的人，因此，屬於善意占有人。至於，區分善惡意的重點在於，最後要返還房屋，或還要返還使用利益罷了，並不會構成犯罪（民法第958條[2]）。
所謂竊佔罪，則是一種犯罪（刑法第320條第2項[3]），指得是行為人對於他人之不動產加以使用，欠缺合法依據，且有不法獲利意圖。不過承租人在自信其具有租賃契約時，便會否定其不法獲益意圖，而不成立本罪。

註腳

  1. 　 民法第959條︰「善意占有人自確知其無占有本權時起，為惡意占有人。善意占有人於本權訴訟敗訴時，自訴狀送達之日起，視為惡意占有人。」
  2. 　 民法第958條︰「惡意占有人，負返還孳息之義務。其孳息如已消費，或因其過失而毀損，或怠於收取者，負償還其孳息價金之義務。」
  3. 　 刑法第320條第2項︰「意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。」
善意占有人 ， 惡意占有人 ， 竊佔罪
person