租屋處冷氣老舊無法修繕，房東不處理，房客怎麼辦？

匿名（一般會員） ‧
2021-05-18 02:22

您好，公司所租賃之辦公室已超過10年，冷氣亦同；現在冷氣在正常使用情形下壞掉，我前後找了3家冷氣行來維修，維修人員皆表示機型老舊，已超過使用年限不建議維修。
因為冷氣無法維修，我請房東處理，房東卻表示租賃契約有寫「內部維修費用由房客負擔」（註），不願處理。
但是現在是冷氣無法維修只能換新，請問這種情況下我該怎麼辦？
（註）租賃契約房屋租賃契約書第六條第2項：租賃期間，租賃標的物內部之維修費用由乙方負擔。

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林希庭（認證法律人）
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動作
2021-07-13 02:04

關於租賃房屋，是人與人之間的私法事件。契約自由的精神是指不違反法律強制規定、禁制規定，不違背公共秩序、善良風俗的情況下，讓當事人自由決定要如何約定契約。

出租人應該確保房屋、設備狀態良好、可使用
參考民法第423條[1]，出租人應該將良好可使用的房屋、設備交給承租人，在租賃期間，出租人也要確保房屋、設備狀況可使用。
原則上租賃房屋、設備需要修繕，由出租人負責；例外可用契約約定由承租人負責
民法第429條第1項[2]有規定，原則上租屋、設備損壞時，由出租人負責修繕；但如果雙方簽訂租賃契約時有約定由承租人負責修繕，那就要依照特別約定處理。
出租人違反修繕義務時，承租人可以怎麼做
民法第430條[3]有規定，如果是出租人負責修繕，當租賃房屋、設備損壞無法使用時，承租人要通知出租人，並訂出一個合理的期間請出租人修繕，如果出租人超過期限仍不修繕，承租人可以終止租約（因為房屋、設備變得無法正常使用），或是自己修繕並將維修費從要繳交給出租人的租金中扣掉。
承租人負修繕義務時，可以怎麼做
回到本題，提問寫到「房屋租賃契約有寫到：租賃期間，租賃標的物內部之維修費用由乙方負擔。」這是有效的約定[4]。當事人就要依照契約約定處理，由房客自行維修。
如果房客自行換裝新冷氣，算是增加租賃房屋的價值，可以在租賃關係到期、終止的時候，請求房東償還費用[5]；或是將新冷氣拆下帶走，並把原本老舊冷氣裝回去[6]。 


順帶一提，如果不是營業用，而是居住使用的房屋租賃，行政院消費者保護會2020年8月14日最新公布的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」有針對租賃房屋列出一定要遵守規定，基本上都跟上面提到的民法規定一樣。
例如：出租人要確保房屋在租賃期間符合使用居住狀態[7]；原則上由出租人負修繕責任，但也允許當事人自由約定由承租人負擔[8]；如出租人負修繕責任但違反義務，承租人可以終止租賃契約[9]。如果發生房屋租賃糾紛，房東、房客可向各地方政府的不動產糾紛調處委員會申請調處，調處不需要繳納費用[10] 。

註腳

  1. 　 民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」
  2. 　 民法第429條第1項：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」
  3. 　 民法第430條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
  4. 　 同註1。
  5. 　 民法第431條第1項：「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。」
  6. 　 法第431條第2項：「承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。」
  7. 　 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第11點第2項：「出租人之義務及責任
    II 出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。」
  8. 　 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第9點：「
    I 租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或其損壞係可歸責於承租人之事由者，不在此限。
    II 前項由出租人負責修繕者，承租人得定相當期限催告修繕，如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時，承租人得自行修繕，並請求出租人償還其費用或於第四點約定之租金中扣除。」
  9. 　 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第18點第1項：「承租人提前終止租約租賃期間有下列情形之一，致難以繼續居住者，承租人得提前終止租約，出租人不得要求任何賠償：
    (一)租賃住宅未合於所約定居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，仍不於期限內修繕。」
  10. 　 租賃住宅市場發展及管理條例第16條：「住宅租賃爭議，出租人或承租人得向直轄市或縣（市）政府申請調處，並免繳調處費用。」
    直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法第2條第8款：「下列各款不動產糾紛案件，依本辦法調處之：八、租賃住宅市場發展及管理條例第十六條規定之住宅租賃爭議。」
房屋租賃 ， 修繕 ， 出租人 ， 承租人 ， 契約自由
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