關於違章建築與占有

LU0000513（一般會員） ‧
2018-12-27 12:35

A住的房子是違章建築，有一天B來A說可否來借住，因為B之前的房子租約到期，也未續租，A也同意了，但因工作關係，A即將搬到國外，也已告知B，出國後B仍居住在那間房子持續了20年，就在去年B把房子賣給C，而A突然回來，主張房子的歸屬於他，請問A有任何救濟途徑嗎？謝謝

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動作
2018-12-28 11:30

由於違章建築本身並無法作為所有權第一次登記的對象，因此即使B和平、公然、繼續占有20年而符合時效取得要件[1]，仍然無法向地政機關請求登記，故B不是該屋的所有權人，仍然歸A所有。

因此，B將A的房屋出賣給C，構成無權處分，A可以依照民法第118條[2]拒絕承認，而使B移轉房子的物權行為失去效力。至於可不可以使用民法第767條[3]作為法律基礎而主張？法院實務似乎是偏向否定[4]。
然而違章建築仍屬於民法第66條第1項土地上「定著物」，屬於不動產，可由出資興建的人，原始取得所有權。法院也認為[5]仍然有事實上處分權，屬於值得保護的「權利」，可以用民法184條來排除侵害。

延伸閱讀請參考法律百科文章：〈違章建築的占有人，可不可以主張時效取得所有權？〉

註腳

  1. 　 民法第769條：「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」
  2. 　 民法第118條第1項：「無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力。」
  3. 　 民法第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。 」
  4. 　 最高法院95年度台上字94號民事判決參照。
  5. 　 最高法院106年度台上字187號民事判決參照。
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