會造成無法營業的情況下,可以拒絕房東修繕嗎

匿名(一般會員)
2023-05-04 20:26

您好
家中是做小吃生意的,也與房東承租三十幾個年頭的房子了,承租來的房子目前都使用於小吃備料的用途上,這次租賃合約到期後,房東不續租了,要賣掉房子。因房屋老舊有剝落,天花板有局部幾處有鋼筋外露的問題,也已經好些年了,房東突然說要來修繕屋內天花板,但租約已剩半年左右到期,若是來修繕的話,家中無法經營生意,會沒有收入,因此想請房東等租約到期後再做處理。

1.若是房東要修繕屋內的話,會無法營業,會沒有收入,這種情況下是可以拒絕房東修繕的嗎?

2.如果與房東協商修繕之事,可以向房東提出補償條件的嗎?

3.如果協商破局,房東可以強行帶人來修繕房屋嗎?

謝謝抽出寶貴時間回覆我的問題


  • . 回覆者的回答僅供參考,法律百科是分享知識的平臺,不針對具體個案提供專業諮詢服務,故無法負保證責任。
  • . 每個具體個案是獨特、複雜、持續發展的,回覆者對回答的內容是法律知識,而不是每個具體個案的解答。
如有個案法律諮詢需求,敬請洽詢專業律師。

因為這個問題已涉及具體個案,以下只就相關法律知識稍微說明,具體個案的解析,仍建議提問人備妥相關資料(例如租賃契約或鋼筋外露等文件證據)諮詢律師等專業法律人士[1]

房客可否拒絕房東修繕

民法規定房東保存、修繕房屋的必要行為,房客不得拒絕[2]。所以如果房子有修繕的必要,沒有修繕將無法使用、收益房屋[3],房客就必須容忍房東來修繕。如果房客拖延修復時間導致房東有不能使用(出租)房屋的租金損害,房客可能會被認為違反民法規定的義務,要賠償房東的損害[4]

至於房客拒絕、拖延維修,是否因此導致維修費用增加、額外造成房屋價值減損,必須要看有沒有房東的損害與房客的拒絕、拖延行為之間有沒有因果關係,例如如果是房東本來就要支出的修繕費用,就不能要求對方負擔[5],所以並不是什麼金額都可以要求房客賠。

修繕期間減免租金

因為房東有義務提供完整且符合當初約定的使用目的(例如營業用、倉儲用等)的房屋給房客[6],所以如果租賃期間房東要修繕房屋,房客沒有錯而不能使用房屋的全部或一部分,房客可以主張減少租金[7],請求減少租金的金額或許可以參考修繕期間的天數[8]、不能使用房屋範圍的比例[9]等。

房客拒絕修繕,房東強制開門進入修繕,恐有爭議

房東把房屋租出去之後,房屋使用權就歸房客所有,房東如果未經同意直接開門進入屋內,可能會涉及刑法第306條第1項的侵入住居罪[10]

不過要成立侵入住居罪的條件是行為人「無故」進入建築物,也就是沒有正當理由擅自闖入,但如果是房客欠租、或房東要修繕房屋卻遭到拒絕,房東進入租屋處算不算是「無故」呢?這沒有一定是或不是,法院會依照實際狀況,從客觀的標準看看房東的行為是否正當。

被認為成立侵入住宅罪的例子

例如,雙方因為租約提前終止的爭執,但房客還住在房內尚未交還房屋,房東卻沒有得到房客的同意,拿備用鑰匙多次強行進入,並把房門、室內燈泡拆除,被法院認為房東構成侵入住居罪[11]

被認為不成立侵入住宅罪的例子

例如,有房東發現電費暴漲,擔心電線不堪負荷、電線走火引發火災,所以找了水電技工一起進去檢查電線,就被法院認為房東是在盡他民法第429條第2項修繕房屋的義務[12],這是正當的理由,進入房屋不構成侵入住宅罪[13]


以上僅簡略說明相關法律知識,具體個案的解析及進一步的法律意見,建議提問人備妥相關資料,諮詢律師等專業法律人士。

註腳

  1.   法律百科是共享知識的平臺,並未提供法律諮詢服務及法律服務媒合。建議參考問答:《除了在法律百科網站提問與直接找律師協助以外,請問哪裡可以找到面對面法律諮詢的管道?》當中列出的法律諮詢資源,或者是文章:匿名(2022),《我需要找律師嗎?有什麼管道可以找律師或是尋求法律諮詢呢?(下)》所提供的管道。
  2.   民法第429條第2項:「出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。」
  3.   吳秀明(2004),〈第五章  租賃〉,黃立主編,《民法債編各論(上)》,頁307。
  4.   臺灣高等法院96年上易字第1029號民事判決:「乙○○曾事先通知上訴人營建協進會將於94年1月14日進入系爭6樓房屋進行複勘,上訴人卻於該日不允許複勘人員進入系爭房屋,致當日複勘無法進行,因而無法進行漏水原因之鑑定及修繕,應認被上訴人主張:上訴人違反民法第429條第2項規定之義務等語,致被上訴人無法進行漏水原因之鑑定及修繕,得依債務不履行及侵權行為之法律關係訴請賠償等語,為可採信。……上訴人拒不配合鑑定而拖延修復之時間,此期間甲○○不能使用系爭5樓,被上訴人因此受有須賠償甲○○每月2萬元之損害,……營建協進會因上訴人不配合,無法依其預定時程完成測試,僅得依其初勘之結果作鑑定報告,致被上訴人於該案對該鑑定報告之正確性存疑而再聲請鑑定,經士林地院再委託水管同業公會鑑定,而再多支付該1萬元之鑑定費,係可歸責上訴人之原因所致,與上訴人之行為有因果關係,被上訴人請求上訴人賠償,尚屬有據。」
  5.   臺灣臺北地方法院95年度訴字第8438號民事判決:「然查,系爭房屋漏水修繕係因系爭6樓房屋管線老舊所致,此部分漏水原因非可歸責於被告,則因系爭6樓房屋管路滲漏,致損害系爭5樓房屋,而支出之修繕費用,自亦不可歸責於被告,與被告不配合行為亦無因果關係。」
  6.   民法第423條:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」
  7.   類推適用民法第435條第1項:「租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。」
  8.   三重簡易庭94年度重簡字第1956號民事宣示筆錄:「經查,本件反訴原告因天花板漏水需雇工修繕,修繕期間內無法就租賃物使用收益,自可類推適用民法第435條之規定,而向出租人即反訴被告請求減少租金,是反訴原告請求反訴被告減少租金應屬有據。惟系爭房屋回復原狀必要的修繕期間為10日,其餘6日則為反訴原告施作其個人需求部份,與本件租賃房屋回復原狀之必要修繕無關等情,業據證人甲○○到庭結證屬實,是反訴原告請求租金損失之合理日數應為10日,其租金之損失則為9,660元(計算式:966×10=9,660)。」
  9.   竹北簡易庭(含竹東)107年度竹北小字第249號民事判決:「是以,原告僅得使用系爭房屋4房1廳中的2個房間,被告既未能依債之本旨為給付,自應類推適用民法第435條之規定,承租人得按滅失之部分,請求減少價金。是以,原告就被告業已提出之給付部分(即2 個房間能使用)給付價金即6,000元,原告使用系爭房屋之期間自106年5月23日至107年5月13日止,共12期之租金應為72,000元,被告逾此部分之受領24,000元(96,000-72,000=24,000),即屬無法律上之原因,應屬不當得利。」
  10.   中華民國刑法第306條第1項:「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。」
  11.   臺灣高等法院104年度上易字第210號刑事判決:「查,告訴人甲○○於103年1月26日與被告就告訴人甲○○以每月新臺幣(下同)7,500元租金,承租被告經其父親乙○○授權管理之051室房間達成合致,並合法住進051室房間,已詳如前述,告訴人甲○○事實上取得對系爭房間有之配管理權,嗣雙方雖合意解除租賃契約,告訴人甲○○依約定需於103年1月29日、30日搬離051室房間,因告訴人甲○○未依約定繼續居住051室,使用支配051室,被告未經告訴人甲○○之同意仍無權利進入,被告未經告訴人甲○○進入051室房間自屬已妨害告訴人甲○○居住安寧,且拆卸051室房門,及051室內之燈泡並非正當理由,因此,被告前後二次無故侵入告訴人甲○○所在之051室房間,均已該當刑法第306條第1項妨害他人住居自由罪之犯罪構成要件。」
    其他房東成立侵入住居罪的案件,還可以參考:臺灣臺北地方法院103年度簡字第2795號刑事判決臺灣臺中地方法院105年度審簡字第723號刑事判決
  12.   民法第429條第2項。
  13.   臺灣高等法院臺中分院97年度上易字第1119號刑事判決:「本件告訴人甲○○係向被告丙○○○及乙○○夫婦承租上址房屋,則依租賃關係,出租人為保存租賃物之必要行為,承租人自不得拒絕,是被告丙○○○及乙○○2人為避免房屋電線走火,因而僱請水電技工丁○○至上址為告訴人之房屋檢查電線線路,當係保存租賃物之必要行為,告訴人甲○○本不得拒絕之。況身為房東之被告2人,發現電費暴漲,恐電線不堪負荷,是檢查電線線路當係保存上開租賃物之必要行為,從而,被告2人僱工進入告訴人承租之上開房屋檢查電線,當係有正當理由而非無故侵入,核與刑法第306條第1項無故侵入住宅罪之構成要件不符,是被告丙○○○及乙○○2人並不成立無故侵入住宅罪。」
    其他房東不成立侵入住居罪的案件,還可以參考:臺灣高等法院107年度上易字第2331號刑事判決
person