將不動產借名登記在他人名下，此時不動產所有權人為出名人還是借名人？若出名人佔有不動產，且未經借名人同意即與第三人訂立該不動產買賣契約，經登記後，該不動產所有權人為何？原不動產借名人可否請求返還？
借名登記是將自己的財產借別人的名字來登記，出名人只是形式上所有人，實質所有權人依然是向他人借名字的人（即「借名人」），由借名人管理、使用、處分自己的財產[1]。
當出名人沒有經過實質所有的借名人的同意，就擅自與第三人訂立不動產買賣契約，並辦理移轉登記，這些法律行為原則上都是有效的，也就是第三人會成為房屋的所有權人。
買賣契約是一種債權行為，並不以出賣人有處分權為必要[2]，所以即便出名人未經借名人同意，擅自在沒有處分權的情形下和第三人簽訂買賣契約，買賣契約仍有效。
實務上最高法院認為，出名人擅自將不動產移轉登記給第三人（處分行為）是有效的，無論第三人是善意或惡意，因為借名登記只是借名人和出名人之間的內部約定，不會及於第三人[3]，所以登記後第三人就取得不動產的所有權。
既然第三人成為不動產的所有權人，借名人就不能再向第三人主張返還不動產[4]，只能另外向擅自出賣、將不動產移轉登記的出名人請求侵權行為損害賠償[5]。
關於借名登記的法律關係，可以參考以下文章：楊舒婷（2023），《出資買房掛在他人名下，卻被對方私自轉賣，有什麼補救方法？（一）——什麼是借名登記？》。
延伸閱讀： 楊舒婷（2023），《出資買房掛在他人名下，卻被對方私自轉賣，有什麼補救方法？（二）——借名登記的訴訟中，由誰來負舉證責任？》。 陳麗雯、劉庭恩（2022），《登記為房屋所有權人就一定是真正所有權人嗎？什麼是借名登記？》。
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