關於更換房東後解約要回租金方面問題


您好,想請問我目前剛好遇到租屋期間房東易主的問題想詢問
我們原來的屋主A先生,在我們租屋期間房子轉賣給了B小姐,而我們在確認事實後,重新簽約了,房租也開始轉交給B小姐
但是今年租約即將到期,而打算搬遷,但是租金方面B小姐就表示要我們自己找A先生要,但是當初認為租金當然也是由B小姐這邊負責,就直接簽了合約沒有特別備註,這樣租金部分應該要怎麼取回呢?
(備註:原來A先生租金23000,預付兩個月租金46000,後來換B小姐調漲租金至25000,我們也將兩個月租金的差額2000X2=4000補給了B小姐才簽約的)
謝謝


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房屋買賣不影響房屋租賃關係

根據民法的規定,在房東(出租人)將房屋出租給房客(承租人),由房客占有房屋的時候,即使房東將房屋的所有權以買賣或其他方式移轉登記給其他人時,租賃契約原則上對於房子的新主人來說依然存在[1],也就是新屋主和承租人之間存在房屋租賃契約。

這是為了要確保通常處於弱勢的房屋承租人,不受到房東出售房屋而導致權益受損。不過,如果是租賃契約沒有經過公證、租賃期間又同時超過5年或沒有定期限,就沒有上述的規定適用,承租人無法主張租賃契約存在[2]

房東換人,押金找誰要呢?

提問人的問題雖然是問「租金」,如何取回,但觀察先預付2個月、之後討論是否取回,應該是要問「押金」才是。如果是押金的話,因為押租金契約依照實務見解,是需要正式交付才具有法律效力,若房屋所有權移轉的時候,前房東有將押金交給現任房東,就必須要找現任房東要押金;反之若前房東沒有將押金交給現任房東,就是找前房東要押金[3]

一般來說,為了避免此種情況發生,房東換人時,最好在原先的契約上加註「契約到期後,押金應由新房東或舊房東返還」的條款,才能減少爭議的發生,如果在重新簽約時沒有注意到這部分,則會需要找前房東來協商、確認,才能釐清責任歸屬。

延伸閱讀:
張博洋(2022),《承租中房子所有權人換人怎麼辦?──所有權移轉不破租賃》。
法律百科問答,《所有權不破租賃,新房東怎麼簽租賃契約?》。

註腳

  1.   民法第425條第1項:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」
  2.   民法第425條第2項:「前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」
  3.   最高法院65年台上字第156號民事判例:「……但押租金契約為要物契約,以金錢之交付為其成立要件,押租金債權之移轉,自亦須交付金錢,始生效力,此與債權移轉時,為其擔保之動產質權非移轉物之占有,不生移轉效力者無異,出租人未將押租金交付受讓人時,受讓人既未受押租金債權之移轉,對於承租人自不負返還押租金之義務。」
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翁先生(一般會員) 2024-08-23 16:16:25
您好,確實當時內文打太快,是指取回"押金"沒錯,感謝提醒
只是其實當時舊屋主將此屋賣給新屋主時也有他們之間的糾紛,因為其實本來是一間以收購房屋來做出租的公司想收購,但是舊屋主並不打算賣它們,周旋很久後,冒出這所謂的B小姐跟舊屋主談成買賣,但是舊屋主後來才發現B小姐其實是該公司派出來購買的代理人,所以實際上還是賣給那間公司,因此舊屋主當時的買賣上也是出糾紛卡了一段時間,那以至於我們這邊後來基本都是由新屋主B小姐出面跟我們釐清房屋已到他們名下這件事,而舊屋主方面我們後來也因此沒再聯繫過,但是現在要解約了,B小姐才要我們回頭找舊屋主A先生要回他那邊的押金,但是轉換房東後也大約三年多了,所以我們本來也沒理由還跟舊房東保持聯繫,因此現在不容易找到A先生,那是否可以請求B小姐它們公司那邊去跟舊屋主處理清楚押金部分問題,畢竟我們住戶這邊只單純知道他們的買賣完成,但是無法確認A先生是否有將押金也轉交給B小姐這邊,謝謝
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王琮儀(認證法律人) 2024-08-23 16:57:36
提問人您好,您的問題,即「是否可以請求B小姐它們公司那邊去跟舊屋主處理清楚押金部分問題」,只能與B小姐協商。由於押租金契約本身和房屋租賃契約是2個不同的契約,再重簽新約時如您問題中提到的,未有任何註記,目前要再證明或釐清就很困難了。
民事法律關係中若提出對自己有利的主張,需要負擔舉證責任,一般情形下需要由您自己舉證證明前房東已將押金交給現任房東,才能向現任房東主張。如果要訴諸法律行動,建議諮詢律師了解相關作法喔。
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翁先生(一般會員) 2024-08-23 17:17:36
收到您的回覆了,我會先找找看免費律師諮詢,感謝