關於建築頂樓使用權，是屬於整棟住戶，還是最高樓層住戶可以任意加蓋

匿名（一般會員） ‧
2019-05-06 06:51

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林希庭（認證法律人）

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2020-11-04 04:20

建築物頂樓在法律上屬於全體住戶共有
頂樓平臺有避難功能，也是放置避雷針、天線等公共之物，是整棟住戶全體共有^[1]。

怎麼樣做，最高樓層的住戶才可以在頂樓加蓋？
針對共有的頂樓使用收益，需要經過全體住戶同意；但如果住戶們約定交由某一位住戶使用^[2]，那這位住戶就可以獨占使用。
頂樓可以加蓋嗎？依照內政部意見^[3]，要看頂樓平臺是否有避難功能來決定。
樓頂平臺是否有避難功能會以建築相關核准圖說為準，如果有避難功能，就不能約定由特定住戶專用；如果沒有，就可以約定由特定住戶專用。

某位住戶沒有經過全體住戶同意就擅自加蓋頂樓，其他住戶該怎麼做？
先確定頂樓加蓋是否屬於違建，頂樓平臺的突出物只要還在頂樓建築面積1 ／ 8之法定範圍內，都還算是合法建物，只要超過1 ／ 8即違法。只要到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖，按圖查對，就可以清楚知道加蓋部分是不是違章建築^[4]。

頂樓加蓋如果是違章建築，可以向各縣市建築主管機關檢舉。

向法院提起民事訴訟
依民法第767條第1項^[5]請求頂樓住戶拆除加蓋部分；如果頂樓加蓋有出租，還可以依民法第179條^[6]請求返還不當得利，因為頂樓住戶不能獨佔利用頂樓所得到的租金利益。

向檢警提出刑事告訴
擅自在頂樓加蓋的話，加蓋者可能觸犯刑法的竊佔不動產罪^[7]，刑責是最高5年有期徒刑、拘役，或最高50萬元罰金。其他公寓大廈的住戶對共用部分的使用、支配權受到侵害，可以向司法警察官、檢察官提出刑事告訴^[8]。
實務案例請參考臺灣高等法院高雄分院109年度上易字第368號刑事判決。

延伸閱讀：
黃郁真（2018），《公寓大廈的頂樓平台和樓梯間屬於誰？頂樓住戶違法加蓋並在樓梯間設鐵門限制出入，該怎麼辦？》

註腳

　公寓大廈管理條例第3條第4款：「本條例用辭定義如下：
四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」
　民法第799條第3項後段：「專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。」
　內政部97.06.10.內授營建管字第0970093881號函：「
三、又按公寓大廈管理條例第8條規定:『公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵銘窗或其他類似之行為，除應依法合規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣、(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。』所稱:『樓頂平臺』是指屋頂構造上方的平臺空間，而樓頂平台的保管使用範園庭、依核准圖說所載為準，為本部學建署90年4月17日90營署建管字第018833號書函所明示。又屬於:『屋頂避難平臺』範圍之樓頂平臺，其約定專用有違法令使用限制之規定，依同條例第7條第4款規定，自不得為約定專用部分。至於非屬:『屋頂避難平臺』範圍之樓頂平臺得約定專用，惟住戶應依使用執照所載用途及規約使用約定專用部分，不得擅自變更，為條例第15條第1項所明定。住戶違反前項規定，依同條例第15條第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣、(市)主管機關處理，並要求其回復原狀。」
　內政部營建署（n.d）《違章建築的定義及檢舉？》最後查閱日期2020/10/30
　民法第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」
　民法第179條：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」
　中華民國刑法第320條第2項：「意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。」
　刑事訴訟法第242條第1項：「告訴、告發，應以書狀或言詞向檢察官或司法警察官為之；其以言詞為之者，應制作筆錄。為便利言詞告訴、告發，得設置申告鈴。」

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公寓大廈管理條例，公寓大廈，共有部分，頂樓，違章建築