土地買賣，在下斡旋金時的口頭之約算數嗎？

關於論者提問「下斡旋金時的口頭之約（佔有20坪路地）算數嗎？」，應指該口頭告知是否成為契約的內容？關於此問題，便涉及︰契約成立前買賣雙方針對標的物特性、性質所作的描述，是否為契約的內容？以及達成合意後，始之影響甚鉅時，應該怎麼處理？

一、買賣契約的內容︰

　（一）買賣契約的主要內容（稱「必要之點」）為當事人、價金以及標的物。只要雙方當事人針對此三項標的達成合意，那麼原則上契約即成立。

　（二）有問題的是，買賣雙方在契約成立前往往會經過多次磋商、會談，難道其中的每一句話都會成為契約的內容嗎？

二、針對買賣標的物性質的描述，是「要約」還是「要約之引誘」︰

　（一）定義︰

　　　　1.　所謂要約，係指以訂立契約為目的、須受領的意思表示，其內容須確定或可得確定，得因相對人的承諾而使契約成立。^[1]

　　　　2.　所謂要約之引誘，指得是以喚起他人向自己要約為作用之意思通知。^[2]

　（二）例如︰甲到夜市看到攤販乙在叫賣「一斤50元喔！」，此時甲向乙表示「老闆，我要兩斤的水果。這樣是不是100元？」乙則說「對！」。在這個案例中，「一斤50元喔！」是一個要約之引誘，藉以吸引別人向自己提出一個成立契約的表示，所以後來甲說「老闆，我要兩斤的水果。…」這便是一個要約，只要老闆承諾「好！」，契約即成立。

　（三）關於本案件中之事前描述，應屬於一種「要約之引誘」，也就是藉由各種對於標的物性質的描述、稱讚等等，引發起他人想要購買的欲望的一種行為。但必須說明的是，針對標的物性質的描述等等，在雙方進而達成合意時，即為契約之內容，此應視雙方當事人如何洽談為依據。

三、另外一個問題是，即使仲介不表明「佔有20坪路地」的事實，難道買賣契約的土地就不能是佔有20坪路地的土地嗎？

　（一）類似問題例如，甲有一Ａ屋為凶宅，在與乙簽訂買賣契約時，並未告知乙該事件，並謂「以現況賣屋」。此時，甲乙間的買賣契約標的物仍然是這一間Ａ屋，而不會是一個沒有發生過命案的Ｂ屋。也就是說，對於標的物的性質達成合意與否，原則上不會影響契約的標的物認定，契約仍然成立，僅涉及瑕疵擔保與債務不履行的問題。

　（二）不表明物之性質者，會涉及瑕疵擔保的問題；但已經表明者，如本件案例事實，則更無此項問題。

四、最後，或許最為貼近本案事實者，為「錯誤」︰

　（一）按民法第88條第二項規定，「當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」簡單來說，當事人以為買賣的標的物具有Ａ特性，結果事實上卻不具有時，如果這個Ａ特性在交易上極為重要時，就可以撤銷（同條第一項的法律效果^[3]）該契約。例如，以為Ａ車很健全，結果竟然是泡水車，或以為某畫作是贗品而賤賣，想不到竟然是真跡等等。

　（二）關於本案中買賣標的物有20坪路地，這是買方知道的，也就是買方對此並沒有的錯誤產生。因此對於土地性質中「20坪路地」並不存在錯誤，也就不能主張撤銷其契約。但或許存在另一個錯誤是，以為「20坪路地不會有Ｂ（建屋困難），但實際上卻有Ｂ」，但這就不涉及物的性質，而是涉及當事人對於該物的利用方式，又稱為動機。

　（三）動機錯誤^[4]應由當事人自行承擔風險，無法律可供救濟。本案當事人，以為該土地可以用來蓋房子，但事實上房子因為種種因素而無法興建而成，此屬於動機錯誤，不得以此撤銷其契約。