法拍屋（二）──購買法拍屋應注意事項

何謂法拍屋，拍賣過程中應注意什麼呢？

一、不動產點交與不點交

不動產的拍賣，沒有採取強制占有不動產的制度（由法院強制移轉不動產的占有予拍定人），在拍賣後債務人或第三人仍有可能占有被拍賣的不動產^[1]。但若拍定人已經交納價金並取得不動產所有權，債務人或第三人就不宜再繼續占有不動產了^[2]。法院為避免債務人還要自行向占有人或第三人提起訴訟返還不動產，徒增困擾，因此法院可以直接解除債務人或第三人的占有，以使買受人能占有不動產^[3]。此種程序就稱為不動產的點交^[4]。

反之，若法院未直接解除占有狀態，就稱為不動產的不點交。此時，若不動產上有他人占有的情形，拍定人就需要自行與占有人協調或起訴請求返還不動產了。

二、交付保證金與交付尾款

開標前，應買人應繳納保證金，以避免拍定後拒不繳納價金^[5]。實務上，保證金的金額約為拍賣底價的10％ ～ 30％^[6]。若未繳交保證金，投標會被認定為無效^[7]。

不動產經拍定後，拍定人就負有繳納價金的義務，也就是說拍定人應於期限內繳納拍定價金減去保證金的餘額^[8]。若未於期限內繳納，法院應再行拍賣^[9]。