自2020年間起，全球景氣受到疫情影響甚鉅，大眾不得不做出相應調整，國內各業者亦須將疫情納入經營風險考量，其中屬每月必須支出的「店面租金」，更是無從迴避的問題[1]。
如果業者遇疫情期間營運不佳的狀況，有沒有辦法向房東要求酌減店面租金呢？本篇文章將以近期的法院實務判決，來與大家一同討論，法院就此問題的看法究竟為何（法院歷審見解可能有所變更，本文最後更新日為2022年6月17日，敬請讀者再行確認各案法院的最新見解）。
當契約成立後，萬一發生簽約當下無法預料，也無法歸責於雙方當事人的狀況（例如嚴重天災或戰爭導致原物料價格飛漲），導致原先的契約變得顯然不公平，就可依民法第227條之2第1項[2]請求法院調整契約內容，由法院來衡平當事人間的風險和不可預見的損失，這樣的規定法律上稱為「情事變更原則」[3]。
在店面租約簽訂後才發生疫情，導致營業額驟減，遭遇疫情這個不可歸責於承租人、出租人任何一方的狀況，此時承租人請求依情事變更原則酌減店面租金，法院會如何操作呢？則是本文下述主要討論的重點。
有法院[4]認為，不動產租賃契約的目的與法律效果，是由出租人提供租賃物獲取租金、承租人支付租金使用房屋，換言之，承租人是否因利用房屋有所獲利，並非出租人應擔保的範圍，因此，僅有當承租人舉證租金顯高於當地市場行情，有失公平時，法院才可能考慮依照民法第227條之2第1項規定，准許出租人酌減租金的請求。
有法院[5]認為，依照最高法院裁判[6]意旨，基於承租人過往的營業收入而言，也曾經因為受同業開幕影響，而出現比疫情期間更低的收入，因此，疫情期間所下滑的營業額，應還在承租人於原有契約中可承受的範圍，且出租人也被迫減少租金抽成，所以法院認為不符合民法第227條之2第1項規定的要件。
有法院[7]認為，依照最高法院裁判[8]意旨，承租人的營收雖暫因疫情而有減少，但疫情後續發展，也可能出現利於承租人所經營的旅館業的狀況（例如防疫旅館需求增加、國內旅遊人數上升），在疫情影響營收所涉因素複雜的情形下，短期營收下降，應屬經營旅宿業經驗豐富的承租人於簽約時應備的考量項目，甚至也屬於商業損益自負的範圍，所以法院認為不符合民法第227條之2第1項規定要件。
本案是商旅業，法院[9]認為，按交通部來臺旅客居住地資料，可見承租人的客源確實被疫情波及，以致營業額實際已衰退5成左右，而相較之下，出租人在疫情期間獲得的租金，尚且高於自己為租賃物每月負擔的貸款，繼續維持原租金顯然有失公平。
因此，在疫情已造成承租人營業極大困難的情況下，法院認為本案符合民法第227條之2第1項情事變更要件，但也要考量到出租人並未因疫情獲有額外利益，而且也需承擔自身的經營風險下，認為承租人請求酌減租金5成太多，准許酌減承租人1成的租金。
註腳
陳冠甫（2022），〈論定期租賃契約租金調整因素——以新冠疫情之調整租金判決為中心〉，《全國律師》，第26卷第2期，頁51。
雷皓明、張學昌（2020），《租屋時可能需要負擔的支出：租金、押金與違約金》。