查封房屋時冒出假房客,該怎麼辦?

刊登:2023-07-14・最後更新:2023-07-14

案例

A和B結婚多年,育有兩子C和D,然而A卻因病於去年往生。依照民法的規定,A的繼承人有配偶B和兒子C、D共3人[1],而A的遺產只有一棟房子,所以就由B、C、D 3人,一起繼承,而每位繼承人應繼分各是1/3[2]

B、C、D對於遺產如何分配一直無法達成共識,只好去法院聲請調解,調解最後3人講好要把房子賣掉分錢,B、C、D 3人也當場簽了調解筆錄。但事後B和C卻一直以各種方法推遲不肯讓買家來看屋,所以房子也遲遲沒有賣掉。

D無奈之下只好拿調解筆錄向法院聲請強制執行,將房屋法拍,但法院人員到現場查封時,竟然有一個不認識的E拿著跟B、C簽的租約跑出來,說他是房子的承租人,且現場看起來E確實也有居住的事實,導致拍賣公告因為有租約而載明「不點交」,買家因此都興致缺缺、讓拍賣受阻。

遇到這種情形,D想知道有什麼方法可以解決這個困境?

註腳

  1.   民法第1138條:「遺產繼承人,除配偶外,依左列順序定之:
    一、直系血親卑親屬。
    二、父母。
    三、兄弟姊妹。
    四、祖父母。」
  2.   民法第1144條第1款:「配偶有相互繼承遺產之權,其應繼分,依左列各款定之:一、與第一千一百三十八條所定第一順序之繼承人同為繼承時,其應繼分與他繼承人平均。」
本文

一、D可以向B跟C主張出租的管理行為不合法

(一)共有物出租要經過多數決

因為D為繼承人之一,在完成遺產分割前,會和其他繼承人處於公同共有遺產的狀態[1]。在公同共有物的法律關係下,如果要管理共有物,也就是改良、保存跟利用共有物,須經過共有人多數決同意[2]。而出租共有房屋就是一種管理共有物的方式[3]

(二)管理必須出於為全體共有人管理的意思

共有人雖然可以用多數決的方式管理共有物,表面上共有人3個人裡B和C已經有2個人、潛在應有部分合計2/3,兩者都過半,好像可以不管D,直接用多數決將共有的房子出租給E。但是有實務見解認為,管理行為必須是「為全體共有人管理共有物的意思」,如果只是純粹為了部分共有人自己的利益,就不能主張是合法的多數決管理行為[4]。所以B和C擅自將共有物出租給E,如果是為了排除D使用及出賣,不是出於為全體共有人管理共有物的意思,則D可以主張不符合共有物管理的條件,B和C無權出租房子。

二、D可以主張B、C和E間的租約為通謀虛偽而無效

B和C明知道自己已經簽下了變價分割的調解筆錄,卻故意不履行,且如果他們出租房屋給知情的第三人E也不是真的想出租,而是想製造假租約,也沒有向E收取租金,又讓E居住在房屋裡,以便讓D就算拿著可以作為執行名義的法院調解筆錄[5],聲請拍賣共有房屋分錢[6],仍會因為房屋看起來有租約且有人居住在內而不點交,也就是法院不會解決E占有房屋的狀態,買到法拍屋的人要自行跟E私下協調或打官司,阻礙買家投標的意願,造成拍賣困難。

另一方面,如果E也明知道B和C並沒有出租的意思、自己也沒有承租及付租金的意思,還故意跟B和C簽租約,雙方相互故意讓違反真正意思的租賃契約成立,這份租賃契約有可能會被認為是通謀虛偽意思表示[7],則租賃契約會無效[8]。此時,D可以主張這個租賃契約是通謀虛偽意思表示,一旦法院認定這確實是無效的假租約,E就沒有可以合法使用房子的依據,則E是無權占用這個房子。

三、D可以向E請求返還房屋給全體共有人

綜合以上說明,D可以主張B和C的管理行為並不合法,無權出租這個共有的房屋;E的租約則是通謀虛偽的假租約,E也沒有占有房屋的合法權源。則身為共有人之一的D可以本於自己的所有權,為全體繼承人的利益請求E遷出房屋,並返還房屋給全體共有人[9]

四、D可以向E請求相當租金的不當得利;以及向B、C依侵權行為請求損害賠償

B和C如果是因為不想要讓D使用房屋或是變價分割,而和E訂立假租約,惡意阻撓,造成執行困難,E也確實有居住及使用房屋的情形,且沒有給付租金,此時,因為租約已經無效了,E不是合法使用房屋,形同E沒有使用權源卻使用房屋,獲得相當於租金的利益、D受到相當於租金的損害[10],則D除了可以向法院請求如以上所述的返還房屋外,還可以向E請求相當於租金的利益,請求金額有實務見解認為可以E和B、C間假租約上的租金為依據,由法院斟酌。

另外,因為B、C故意和E製造假租約讓D無法使用及出賣房屋,侵害身為房屋共有人之一的D的所有權,此時,D也可以依侵權行為法律規定,向B和C請求損害賠償[11]

註腳

  1.   民法第1151條:「繼承人有數人時,在分割遺產前,各繼承人對於遺產全部為公同共有。」
  2.   民法第828條第2項:「第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定,於公同共有準用之。」
    民法第820條第1項:「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」
  3.   最高法院92年度台上字第1734號民事判決:「共有土地之出租,為共有物管理行為,……。」
  4.   最高法院111年度台上字第27號民事判決:「次按共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者,其人數不予計算。民法第820條第1項固有明文。惟共有物之適法管理,不僅須符合關於多數決之規定,尚須有為全體共有人管理共有物之意思,始足當之。倘僅為自己之用益而占有使用共有物,非基於管理共有物之意思,縱其同意人數及應有部分合計超過上開規定,亦不得謂係管理共有物之行為。」
  5.   民事訴訟法第416條第1項:「調解經當事人合意而成立;調解成立者,與訴訟上和解有同一之效力。」
    強制執行法第4條第1項第3款:「強制執行,依左列執行名義為之:……三、依民事訴訟法成立之和解或調解。」
  6.   強制執行法第131條第2項:「執行名義係變賣繼承財產或共有物,以價金分配於各繼承人或各共有人者,執行法院得予以拍賣,並分配其價金,其拍賣程序,準用關於動產或不動產之規定。」
  7.   最高法院86年度台上字第3865號民事判決:「民法第八十七條第一項所謂通謀虛偽意思表示,乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言,故相對人不僅須知表意人非真意,並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意,始為相當,……。」
  8.   民法第87條第1項:「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者,其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。」
  9.   民法第767條第1項前段:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。」
    民法第821條:「各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之。」
    最高法院84年台上字第339號民事判例:「各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求,但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之,民法第八百二十一條定有明文。倘共有人中之一人起訴時,在聲明中請求應將共有物返還於共有人全體,即係為共有人全體利益請求,無須表明全體共有人之姓名。」
  10.   民法第179條:「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。」
    臺灣高等法院99年度上字第484號民事判決:「又所謂相當於租金之利益,係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金,而僅係因占有人使用收益之結果,致所有人無法將之出租而收取租金,形同占有人受有相當於租金之利益,所有人則受有相當於租金之損害,故於認定占有人應返還之利益時,得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據,則此項相當租金利益之認定,自可參酌原先出租時之租金額,而不受法定租金額之限制。」
  11.   民法第184條第1項:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。」
延伸閱讀

張博洋(2022),《法拍屋(二)──購買法拍屋應注意事項》。

楊舒婷(2022),《什麼是應有部分(持分)?什麼是共有?》。

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