什麼是最高限額抵押權?跟一般抵押權有什麼不同?

刊登:2024-07-12・最後更新:2024-07-12

案例

A和B兩人為工作上的朋友,A因為金錢週轉的需求而想要向B商借新臺幣(下同)700萬元,為求經商方便,A希望與B約定7年內分次借還錢,這7年內需要週轉時可以借、賺到錢時也可以還。B雖然願意,但為了預防將來A無法還清借款,希望A能先提供名下的房子做抵押。此時建議A和B兩人採用怎樣的抵押方式?

本文

一、什麼是最高限額抵押權?

最高限額抵押權,指的是債務人或是第三人提供不動產作為抵押物,對債務進行擔保,債權人與抵押物的所有人約定,針對債務人現在已存在或是將來當事人可以預見,在一定法律關係內發生的不特定債務[1],如果債務人最後沒有還清,債權人(同時也是抵押權人)就能夠將抵押的不動產拍賣,並且在雙方所同意設定的最高限額內,對於所賣得的價金可以優先受償[2]

二、跟一般抵押權有什麼不同?

最高限額抵押權的特殊之處如下,而與一般抵押權(或稱普通抵押權)[3]有所不同(詳表1):

(一)抵押權可與債權獨立存在

在設定一般抵押權時,原則上需要先有債權存在,也就是需要先有債務人跟債權人借錢的事實,才能夠設定抵押權[4]。一般抵押權也具有消滅上從屬性,如果抵押權所擔保的債權不再存在,抵押權也會一起消失不見[5]

但最高限額抵押權沒有類似的限制,可以先設定最高限額抵押後再有債權,而且不會因為所擔保的債權不存在而消失[6]

(二)擔保一定法律關係內不確定的債權額度

1. 一般抵押權

一般抵押權原則上在設定時就已經存有債權,所擔保的範圍就是以設定時的特定債權為限,優先受償範圍包含債權金額、利息、遲延利息、違約金以及實行抵押權的費用[7]。舉例來說,如果債務人向債權人借40萬元,並提出自己名下的土地設定抵押權,將借貸金額40萬元及前面提到優先受償範圍的項目都登記在地政機關的登記簿上[8],那麼所擔保的債權就是這筆40萬元借款,當債務人沒有在約定的期限前還錢時,債權人就可以變賣或拍賣設定抵押的土地,再就拍賣抵押物所得到的錢中,優先收取擔保的40萬元借款本金,以及利息、遲延利息、違約金和實行抵押權的費用。

2. 最高限額抵押權

與此不同的是,最高限額抵押權是從抵押權設定時起,到債權確定時為止,對一定法律關係內所生的債權加以擔保[9],因此雙方必須約定所擔保債權的範圍,並加以登記[10]。最高限額抵押權所擔保的債權可以在債權確定前,因為債務人的還款與借款行為而不斷變動、增減額度,也就是說所擔保的債權額度可以是不確定的。舉例來說,如果登記的最高限額抵押權額度是700萬元,雙方並約定了期限,債務人可以依實際需求向債權人借還錢,只要金額加減後不超過最高額度700萬元就可以了;如果債務人先向債權人借了600萬元,後來還了100萬元的借款,但之後又有用錢需求,只要約定期限還沒有到或債權確定前,債務人仍然可以再向債權人借最多200萬元 〔700-(600-100)=200〕。

不過要注意的是,最高限額抵押權只在雙方所約定登記的最高額度內提供擔保,也就是最高限額抵押權人只能在這個額度範圍內優先獲得清償(唯一的例外是,實行抵押權的費用不會受到這個額度的限制,還是可以優先獲得清償)[11]。因此,如果債權的利息、延遲利息以及違約金跟擔保的債權合計超過最高限額時,超過的部分抵押權人不能主張優先受償[12]

(三)擔保的期限

一般抵押權因為不能獨立存在,抵押權的期限是緊緊追隨所擔保的債權,不可以任意約定,必須與所擔保的債權期間完全相同。至於最高限額抵押權,因為不需要先有債權才能設定,雙方可以任意約定期限;但為了發揮最高限額抵押權的功能,並兼顧抵押權人及抵押人雙方的權益[13],法律規定這個期限最長不能超過30年[14]

表1:一般抵押權和最高限額抵押權的主要差異比較表
  一般抵押權 最高限額抵押權
與債權的關係 原則上先有擔保的債權才有抵押權 無先後限制,也不會因債權存在與否受到影響
抵押權能否獨立存在 原則上不能 可以
擔保債權 只擔保設定抵押權時所約定登記的特定債權 債權確定前,在最高限額內,在雙方約定的法律關係下陸續發生的所有債務
抵押權人可以優先獲得清償的範圍[15] 所擔保的特定債權數額、利息、遲延利息、違約金與實行抵押權的費用 最高限額範圍內的債權數額、利息、遲延利息、違約金與實行最高限額抵押權的費用
抵押權的期間 不可以任意約定,必須與所擔保的債權期間完全相同 可以任意約定,但最長不超過30年
資料來源:作者自製。
 

三、結論

如果A和B還沒有實際的借錢行為,但希望先約定7年的借款期限,並且約定好最多可以欠多少,而且在這7年內可以有借有還,以因應A未來7年間不時的週轉需求、賺到錢也可以先還,而B希望A提供名下房子做抵押的話,為避免每次借錢與還錢時,需一再設定與塗銷抵押權[16],此時最適合的抵押權設定方式就是最高限額抵押,僅需在約定所擔保債權的範圍內,設定一次最高限額抵押權即可。

註腳

  1.   最高法院106年度台上字第1705號民事判決:「……僅於解釋該抵押權所擔保之債權時,應考量最高限額抵押權制度原係因應長期或繼續性之交易、融資而生,對於偶然發生、非當事人可預見之債權,應予以排除,合理界定擔保債權之範圍。」
    民法第881條之1第2項:「最高限額抵押權所擔保之債權,以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限。」
  2.   民法第881條之1第1項:「稱最高限額抵押權者,謂債務人或第三人提供其不動產為擔保,就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權,在最高限額內設定之抵押權。」
  3.   民法第860條:「稱普通抵押權者,謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產,得就該不動產賣得價金優先受償之權。」
  4.   最高法院89年度台上字第1086號民事判決:「抵押權為從物權,以其擔保之債權存在為發生之要件,契約當事人間除以債權之發生為停止條件,或約定就將來應發生之債權而設定外,若所擔保之債權不存在,縱為抵押權之設定登記,自難認其抵押權業已成立。」
    不過實務有放寬,認為即使抵押權成立時債權還沒存在,但只要實行抵押權、拍賣抵押物時有債權存在就可以了,參最高法院91年度台上字第1955號民事判決
  5.   民法第307條:「債之關係消滅者,其債權之擔保及其他從屬之權利亦同時消滅。」
  6.   最高法院66年台上字第1097號民事判例:「此種抵押權所擔保之債權,除訂約時已發生之債權外,即將來發生之債權,在約定限額之範圍內,亦為抵押權效力所及。雖抵押權存續期間內已發生之債權,因清償或其他事由而減少或消滅,原訂立之抵押契約依然有效,嗣後在存續期間內陸續發生之債權,債權人仍得對抵押物行使權利。」
  7.   民法第861條第1項:「抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。但契約另有約定者,不在此限。」
  8.   土地登記規則第4條第1項第6款:「下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更,應辦理登記:……六、抵押權。」
    土地登記規則第111條之1:「申請普通抵押權設定登記時,登記機關應於登記簿記明擔保債權之金額、種類及範圍;契約書訂有利息、遲延利息之利率、違約金或其他擔保範圍之約定者,登記機關亦應於登記簿記明之。」
  9.   民法第881條之1第2項:「最高限額抵押權所擔保之債權,以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限。」
    最高法院110年度台抗大字第1069號民事裁定:「於最高限額抵押權人聲請裁定拍賣抵押物時已存在,且為由約定之一定法律關係所生之債權,均為其擔保效力所及,抵押權人於其抵押債權未受全部清償前,應得就抵押物之全部行使權利,……。」
  10.   土地登記規則第4條第1項第6款。
    土地登記規則第115條之1第1項:「申請最高限額抵押權設定登記時,登記機關應於登記簿記明契約書所載之擔保債權範圍。」
  11.   民法第881條之2立法理由「……至於實行抵押權之費用,依第八百八十一條之十七準用第八百六十一條之規定,亦為抵押權效力所及。因此,不論債權人聲請法院拍賣抵押物(強制執行法第二十九條參照),或依第八百七十八條而用拍賣以外之方法處分抵押物受償,因此所生之費用均得就變價所得之價金優先受償,惟不計入抵押權所擔保債權之最高限額,併予敘明。」
  12.   民法第881條之2:「
    I 最高限額抵押權人就已確定之原債權,僅得於其約定之最高限額範圍內,行使其權利。
    II 前項債權之利息、遲延利息、違約金,與前項債權合計不逾最高限額範圍者,亦同。」
  13.   民法第881條之4立法理由:「……三、為發揮最高限額抵押權之功能,促進現代社會交易活動之迅速與安全,並兼顧抵押權人及抵押人之權益,前項確定期日,不宜過長或太短,參酌我國最高限額抵押權實務現況,應以三十年為當。爰於第二項明定之。又當事人對於此法定之期限,得更新之,以符契約自由原則及社會實際需要,故設第三項規定。」
  14.   民法第881條之4第2項:「前項確定之期日,自抵押權設定時起,不得逾三十年。逾三十年者,縮短為三十年。」
  15.   假設這些擔保範圍都有依土地登記規則第4條第1項第6款、土地登記規則第111條之1土地登記規則第115條之1第1項登記。礙於篇幅,不另外討論各項目沒有登記時,是否為抵押權效力所及。
  16.   最高法院106年度台上字第1705號民事判決:「考量最高限額抵押權制度原係因應長期或繼續性之交易、融資而生,……。」
延伸閱讀

陳麗雯(2022),《借錢的人不見很多年,擔保借款的抵押權會有時效消滅的問題嗎?》。

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