老屋循危老重建或都更重建哪個比較好？

一、什麼是危老重建？

我國在2017年5月10日制定了都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱「危老條例」），目的是要加速危險及老舊建築物的重建，提升建築安全與生活品質^[1]，所以在原有的都市更新程序（適用都市更新條例，簡稱「都更條例」）之外，又另外為危險及老舊建物推出了一個申請重建的管道（簡稱「危老重建」），讓老屋的重建可以有多一種選擇，以加速老屋重建的腳步。

二、申請危老重建有什麼條件？（見圖1）

如果想要提出危老重建的申請，則危老建築必須符合下列資格^[2]：

（一）首先，建築物必須同時符合：

1. 合法建築物（所以違章建築不包括在內）；

2. 已經被劃定在都市計畫範圍內；

3. 不是主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值的建築物。

（二）其次，必須再符合下列其中一項條件的危險或老舊建築物：

1. 危險建築物

（1）經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、強制拆除，或評估有發生危險的可能性，應該在一定期間內補強或拆除；

（2）經過「結構安全性能評估」（即「耐震能力評估^[3]」）結果未達最低等級。

2. 老舊建築物

屋齡30年以上，經「結構安全性能評估」結果，建築物耐震能力沒有達到一定標準，建議重建或建議補強但補強所需經費過高^[4]，或未設置電梯。

三、危老條例及都更條例對於重建的規定有什麼不同？（見圖2）

（一）實施主體

危老重建由所有權人（地主）合建，或委託建商、營造廠興建房屋；都市更新多委託建商、土地開發公司擔任實施者^[5]，少數由所有權人自行籌組都市更新會^[6]。

（二）同意門檻

危老重建需經所有權人100％同意^[7]；都市更新採多數決，依更新地區性質差異，同意比率自1／2至4／5不等^[8]。

（三）施行期限

危老重建須在2027年5月31日前提出申請^[9]；都市更新沒有期限限制。

（四）申辦程序

危老重建程序比較簡易，擬具重建計畫，向政府申請核准後，再依建築法令規定申請建築執照^[10]；都市更新程序比較長，須經事業計畫、權利變換計畫的申請、審議，其中包括舉辦公聽會、聽證會^[11]。

（五）建築容積獎勵

危老重建的建築容積獎勵，最高可達各建築基地1.3倍的基準容積，或各建築基地1.15倍的原建築容積^[12]。另外，危老條例還另外給予時程獎勵^[13]及規模獎勵^[14]，但這兩項獎勵合計不得超過基準容積的10％^[15]。

都市更新最高可達各建築基地1.5倍的基準容積，或各建築基地1.3倍的原建築容積^[16]。

（六）代拆機制

危老重建沒有代拆的機制；都市更新可經協調由實施者代拆，或由實施者請求地方政府代拆^[17]。

（七）面積規模限制

危老重建沒有面積的限制；都市更新須符合地方政府都市更新自治條例或更新單元^[18]限制劃定基準。以臺北市為例子，重建的土地面積必須達到1,000平方公尺（面積在500平方公尺以上則需都更審議會同意）才能進行都市更新^[19]。

四、危老重建或都更重建怎麼選比較好？

（一）危老重建的優點

1. 適用的建築物沒有最小面積的限制，只要符合申請危老重建的條件就可以提出申請；

2. 危老重建計畫採取書面審查，流程比都更重建快上許多，一般而言，30天內可以完成審查^[20]。

（二）都更重建的優點

1. 建築容積獎勵比較好；

2. 可以透過權利變換^[21]程序，解決基地內部分所有權人不同意重建房屋的情況。

五、結論

從A一家人的角度而言，如果老公寓的基地面積未達都更重建的門檻，且鄰居們已經有一致的共識要進行重建，那麼循危老重建的管道申請重建，是一種快速而有效率的改建家園的方式；如果公寓的基地夠大，而且有一些鄰居明顯不同意進行重建，則可以循都更重建的管道協調彼此間的利益，新家也有機會得到較多的坪數。