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A一家人位在臺北市文山區巷子裡的公寓,屋齡已有40年,外觀顯得破舊。聽鄰居說他們的房子如果要拆掉重建,可以走「都市更新」程序,也可以走「危老重建」程序,但A過去從來沒有聽過危老重建,究竟這兩種重建方式有什麼差別呢?哪個比較有利呢?
一、什麼是危老重建?
我國在2017年5月10日制定了都市危險及老舊建築物加速重建條例(簡稱「危老條例」),目的是要加速危險及老舊建築物的重建,提升建築安全與生活品質[1],所以在原有的都市更新程序(適用都市更新條例,簡稱「都更條例」)之外,又另外為危險及老舊建物推出了一個申請重建的管道(簡稱「危老重建」),讓老屋的重建可以有多一種選擇,以加速老屋重建的腳步。
二、申請危老重建有什麼條件?(見圖1)
如果想要提出危老重建的申請,則危老建築必須符合下列資格[2]:
(一)首先,建築物必須同時符合:
1. 合法建築物(所以違章建築不包括在內);
2. 已經被劃定在都市計畫範圍內;
3. 不是主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值的建築物。
(二)其次,必須再符合下列其中一項條件的危險或老舊建築物:
1. 危險建築物
(1)經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、強制拆除,或評估有發生危險的可能性,應該在一定期間內補強或拆除;
(2)經過「結構安全性能評估」(即「耐震能力評估[3]」)結果未達最低等級。
2. 老舊建築物
屋齡30年以上,經「結構安全性能評估」結果,建築物耐震能力沒有達到一定標準,建議重建或建議補強但補強所需經費過高[4],或未設置電梯。
三、危老條例及都更條例對於重建的規定有什麼不同?(見圖2)
(一)實施主體
危老重建由所有權人(地主)合建,或委託建商、營造廠興建房屋;都市更新多委託建商、土地開發公司擔任實施者[5],少數由所有權人自行籌組都市更新會[6]。
(二)同意門檻
危老重建需經所有權人100%同意[7];都市更新採多數決,依更新地區性質差異,同意比率自1/2至4/5不等[8]。
(三)施行期限
危老重建須在2027年5月31日前提出申請[9];都市更新沒有期限限制。
(四)申辦程序
危老重建程序比較簡易,擬具重建計畫,向政府申請核准後,再依建築法令規定申請建築執照[10];都市更新程序比較長,須經事業計畫、權利變換計畫的申請、審議,其中包括舉辦公聽會、聽證會[11]。
(五)建築容積獎勵
危老重建的建築容積獎勵,最高可達各建築基地1.3倍的基準容積,或各建築基地1.15倍的原建築容積[12]。另外,危老條例還另外給予時程獎勵[13]及規模獎勵[14],但這兩項獎勵合計不得超過基準容積的10%[15]。
都市更新最高可達各建築基地1.5倍的基準容積,或各建築基地1.3倍的原建築容積[16]。
(六)代拆機制
危老重建沒有代拆的機制;都市更新可經協調由實施者代拆,或由實施者請求地方政府代拆[17]。
(七)面積規模限制
危老重建沒有面積的限制;都市更新須符合地方政府都市更新自治條例或更新單元[18]限制劃定基準。以臺北市為例子,重建的土地面積必須達到1,000平方公尺(面積在500平方公尺以上則需都更審議會同意)才能進行都市更新[19]。
四、危老重建或都更重建怎麼選比較好?
(一)危老重建的優點
1. 適用的建築物沒有最小面積的限制,只要符合申請危老重建的條件就可以提出申請;
2. 危老重建計畫採取書面審查,流程比都更重建快上許多,一般而言,30天內可以完成審查[20]。
(二)都更重建的優點
1. 建築容積獎勵比較好;
2. 可以透過權利變換[21]程序,解決基地內部分所有權人不同意重建房屋的情況。
五、結論
從A一家人的角度而言,如果老公寓的基地面積未達都更重建的門檻,且鄰居們已經有一致的共識要進行重建,那麼循危老重建的管道申請重建,是一種快速而有效率的改建家園的方式;如果公寓的基地夠大,而且有一些鄰居明顯不同意進行重建,則可以循都更重建的管道協調彼此間的利益,新家也有機會得到較多的坪數。