老屋循危老重建或都更重建哪個比較好?


文:黃蓮瑛(認證法律人)吳嘉修(認證法律人)

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A一家人位在臺北市文山區巷子裡的公寓,屋齡已有40年,外觀顯得破舊。聽鄰居說他們的房子如果要拆掉重建,可以走「都市更新」程序,也可以走「危老重建」程序,但A過去從來沒有聽過危老重建,究竟這兩種重建方式有什麼差別呢?哪個比較有利呢?

一、什麼是危老重建?

我國在2017年5月10日制定了都市危險及老舊建築物加速重建條例(簡稱「危老條例」),目的是要加速危險及老舊建築物的重建,提升建築安全與生活品質[1],所以在原有的都市更新程序(適用都市更新條例,簡稱「都更條例」)之外,又另外為危險及老舊建物推出了一個申請重建的管道(簡稱「危老重建」),讓老屋的重建可以有多一種選擇,以加速老屋重建的腳步。

二、申請危老重建有什麼條件?(見圖1)

圖1 申請危老重建的條件||資料來源:黃蓮瑛、吳嘉修 / 繪圖:Yen
圖1 申請危老重建的條件
資料來源:黃蓮瑛、吳嘉修 / 繪圖:Yen

如果想要提出危老重建的申請,則危老建築必須符合下列資格[2]

(一)首先,建築物必須同時符合:

1. 合法建築物(所以違章建築不包括在內);

2. 已經被劃定在都市計畫範圍內;

3. 不是主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值的建築物。

(二)其次,必須再符合下列其中一項條件的危險或老舊建築物:

1. 危險建築物

(1)經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、強制拆除,或評估有發生危險的可能性,應該在一定期間內補強或拆除;
(2)經過「結構安全性能評估」(即「耐震能力評估[3]」)結果未達最低等級。

2. 老舊建築物

屋齡30年以上,經「結構安全性能評估」結果,建築物耐震能力沒有達到一定標準,建議重建或建議補強但補強所需經費過高[4],或未設置電梯。

三、危老條例及都更條例對於重建的規定有什麼不同?(見圖2)

圖1 「危老重建」與「都更重建」的差別||資料來源:黃蓮瑛、吳嘉修 / 繪圖:Yen
圖1 「危老重建」與「都更重建」的差別
資料來源:黃蓮瑛、吳嘉修 / 繪圖:Yen

(一)實施主體

危老重建由所有權人(地主)合建,或委託建商、營造廠興建房屋;都市更新多委託建商、土地開發公司擔任實施者[5],少數由所有權人自行籌組都市更新會[6]

(二)同意門檻

危老重建需經所有權人100%同意[7];都市更新採多數決,依更新地區性質差異,同意比率自1/2至4/5不等[8]

(三)施行期限

危老重建須在2027年5月31日前提出申請[9];都市更新沒有期限限制。

(四)申辦程序

危老重建程序比較簡易,擬具重建計畫,向政府申請核准後,再依建築法令規定申請建築執照[10];都市更新程序比較長,須經事業計畫、權利變換計畫的申請、審議,其中包括舉辦公聽會聽證[11]

(五)建築容積獎勵

危老重建的建築容積獎勵,最高可達各建築基地1.3倍的基準容積,或各建築基地1.15倍的原建築容積[12]。另外,危老條例還另外給予時程獎勵[13]及規模獎勵[14],但這兩項獎勵合計不得超過基準容積的10%[15]

都市更新最高可達各建築基地1.5倍的基準容積,或各建築基地1.3倍的原建築容積[16]

(六)代拆機制

危老重建沒有代拆的機制;都市更新可經協調由實施者代拆,或由實施者請求地方政府代拆[17]

(七)面積規模限制

危老重建沒有面積的限制;都市更新須符合地方政府都市更新自治條例或更新單元[18]限制劃定基準。以臺北市為例子,重建的土地面積必須達到1,000平方公尺(面積在500平方公尺以上則需都更審議會同意)才能進行都市更新[19]

四、危老重建或都更重建怎麼選比較好?

(一)危老重建的優點

1. 適用的建築物沒有最小面積的限制,只要符合申請危老重建的條件就可以提出申請;

2. 危老重建計畫採取書面審查,流程比都更重建快上許多,一般而言,30天內可以完成審查[20]

(二)都更重建的優點

1. 建築容積獎勵比較好;

2. 可以透過權利變換[21]程序,解決基地內部分所有權人不同意重建房屋的情況。

五、結論

從A一家人的角度而言,如果老公寓的基地面積未達都更重建的門檻,且鄰居們已經有一致的共識要進行重建,那麼循危老重建的管道申請重建,是一種快速而有效率的改建家園的方式;如果公寓的基地夠大,而且有一些鄰居明顯不同意進行重建,則可以循都更重建的管道協調彼此間的利益,新家也有機會得到較多的坪數。

延伸閱讀

內政部營建署都市更新入口網(n.d.),《申請危險及老舊建築物重建程序》。

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匿名(一般會員) 2023-02-21 20:24:45
都更條例第52條及權變辦法第19條都是分配的核心精神,與公司法股東剩餘財產分配規範相同;但實務上,一般土地與建物所有權人難以了解,也未見主管機關與地方政府建立第三方公正獨立機構具體落實分配公平性,任由建商侵占扣除共同負擔(建商)及都更戶應分配價值後之應歸屬都更戶之剩餘價值。 甚或著書所謂專業都更律師對都更條例也未了解透徹,竟告知自主更新都更住戶,第52條是針對合建案,著實令人瞠目結舌! 在賺取共同負擔業者誤導下,這位所謂都更專業律師竟建議自主更新會修訂章程,以出資比例去結算更新後分配剩餘之餘屋,侵占原地主依權值比率分配之剩餘財產價值,以章程取代已有之法令規範;不但未符合上述都更條例第52條及權變辦法第19條原則,且違反「更新會設立、管理及解散辦法」34條及內政部103.12.26台內營字第1030614823號函之規範。 在主管機關及地方政府多方縱容放任都更業者以各種方式呼攏都更住戶之情況下,作者說明之相關內容,應多加宣導,使民眾瞭解並透過真正具專業之律師協助去爭取自身權益!
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