買到漏水屋怎麼辦？（二）──房屋買賣糾紛處理懶人包

上篇我們說明了「現況交屋」的意思，以及買房要注意的事情。如果真的不巧發生糾紛了，該如何處理呢？以下介紹幾種方式供讀者參考。（見圖1）

一、通知仲介及賣家

如上篇文章所說，看屋並且檢查瑕疵是買家的權利也是義務，發現瑕疵要即時通知賣家，若有怠於通知的情況，賣家便有可能主張免責^[1]。另外，主張賣家要負物之瑕疵擔保責任，買家要注意時間，如果在交付標的物（交屋）後5年都沒有主張物之瑕疵擔保，或是在通知賣家瑕疵後超過6個月沒有主張，權利就會因為超過法定的除斥期間而消滅^[2]。

所謂的「主張」，最直接的辦法就是到法院對賣家提告，在起訴狀中寫明要向賣家主張物之瑕疵擔保等請求^[3]，如果不想這麼快提告，也可以先以存證信函，或是委託律師寄發律師函通知賣家，但須注意，律師函以及存證信函都只有通知的效果，並不會發生法律上的直接效力，通知後如果對方置之不理，仍要以訴訟或調解等方式行使權利。

另外，大多數人買賣房屋是透過房仲，仲介是買賣雙方非常重要的溝通橋樑，而且根據「不動產經紀業管理條例」規定，仲介也有向買家提供關於不動產資訊、協助檢查瑕疵、協助通知瑕疵等責任^[4]，因此在發生買房交易糾紛時，除了通知賣家以外也應第一時間通知仲介。

二、調解委員會協商

若買賣雙方私下協商和解不成，可以到各地鄉鎮市區公所的調解委員會聲請調解，由調解委員居中協調，也可以請仲介一同出席。如果調解成立，調解委員會做成「調解筆錄」後送交法院核定，經過法院核定的調解筆錄與確定判決有一樣的效力，因此若當事人一方反悔拒絕履行調解的結果，另一方可以直接以調解筆錄作為執行名義聲請強制執行^[5]。

三、訴訟途徑

如果調解依舊沒有結果，便可以提起訴訟。然而，提起訴訟並不代表再也沒有談判的空間，在訴訟進行過程中法官還是有可能勸雙方各退一步達成「訴訟上和解^[6]」，若雙方打官司打到一半覺得不想繼續消耗時間精力，也可以和解後撤回訴訟，好處是除了不用再一直跑法院以外，還可以在撤回後3個月內，向法院聲請退還2／3的裁判費^[7]。

但如果任一方認為已經完全沒有退讓空間，就會由法官進行審理，這時候法官會依據買賣雙方所提出的說明與證據，逐一審酌買方所主張的修補、賠償、瑕疵擔保的減價或解除契約等請求是否有理，若認定買家主張有理，便會做出判決。須注意，雖然民事訴訟第一審、第二審並沒有法定強制律師代理，但不動產相關訴訟會牽涉到多種不同層面的民法規定，上述所說的修補及瑕疵擔保請求權也都只是冰山一角，因此若是案件進入審理，建議還是要向律師尋求完整的協助最為穩妥。