租約到期或提前終止,房客不遷戶籍,該怎麼辦?

刊登:2023-05-19・最後更新:2023-06-09
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圖1 租約到期後房客不遷戶籍,房東該怎麼辦?||資料來源:李琬鈴 / 繪圖:Yen
圖1 租約到期後房客不遷戶籍,房東該怎麼辦?
資料來源:李琬鈴 / 繪圖:Yen

一、房東可以將房客「逕遷戶所」(見圖1)

依「租賃住宅市場發展及管理條例」,以及內政部公告的「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,房東不得禁止房客遷入戶籍[1],但萬一租約到期或提前終止,房客人搬走了,卻遲遲不遷出戶籍,除了房客的私人信件一直寄來,甚至想申請恢復自用住宅的優惠稅率,還要另外提出房客沒有承租的證明,讓房東不堪其擾,該怎麼辦呢?

其實,房東可以自力救濟,向戶政事務所申請將房客戶籍「逕遷戶所」(也就是把房客的戶籍遷到戶政事務所),解決這個棘手問題。附帶提醒,本文討論的是房客將房屋用於「居住」的情形,若是做生意、營業用,請見李琬鈴(2023),《租賃關係消滅,房客不遷出營業登記,該怎麼辦?》。

二、逕遷戶所的前提:房客必須是「單獨生活戶」

房客遷入戶籍時,可以用「共同生活戶」或「單獨生活戶」將戶籍遷入租屋處[2]。所謂共同生活戶,是指房客以「寄居人」的身分與房屋所有權人共同一戶;單獨生活戶,則是指房客單獨為一戶,獨立生活。

而依戶籍法規定,設籍人必須「全戶遷出戶籍地」,房屋所有權人才能向戶政事務所申請將「全戶戶籍遷至戶政事務所[3]」。也就是逕遷戶所必須以「全戶」為對象,不能僅將戶內部分人口遷出戶籍。假設房客與房東是共同生活戶,當房客遷離時,戶內其餘人口(房東、房東的家屬)仍在戶籍地,不符合「全戶遷離戶籍地」的要件,也就無法將房客戶籍逕遷戶所。

所以要先提醒房東,雖然法律規定不能禁止房客遷入戶籍,但訂立租約時可要求房客以「單獨生活戶」遷入戶籍,這樣當房客搬離時,就等於全戶皆已遷離,房東就可以自力救濟,申請將房客全戶戶籍逕遷戶所。

三、申請逕遷戶所要如何辦理?

(一)臨櫃申請

房東應提出下列文件[4],向房屋所在地的戶政事務所申請:

1. 房屋所有權狀,證明自己是房屋所有權人;以及

2. 房客已無居住事實的證明文件:例如定有租期的租賃契約書、雙方簽定的租約終止同意書,或房東催告房客盡快遷出戶籍的書面證據(例如LINE對話或電話簡訊、存證信函等)。

(二)線上申辦

除了臨櫃申請外,房東也可以至內政部戶政司網站線上申辦逕遷戶所。

四、逕遷戶所的流程,分為兩種情況

戶政事務所收到申請後,會就「房客於戶籍地已無居住事實」,以及「房客可能的現居地址」兩方面進行查證[5],查證後可能會有兩種結果:

(一)確認房客已無居住事實,並已查知房客現居地址[6]

此時戶政事務所會發函通知、限期催告房客本人至戶政事務所辦理將戶籍遷出至現居地址,若房客逾期不辦理,戶政事務所就會依職權,直接將房客的戶籍遷至現居地址。

(二)確認房客已無居住事實,但無法查知房客現居地址

此時戶政事務所會先將房客戶籍直接遷到戶政事務所,並通報警察機關[7]

這裡須注意,逕遷戶所的處理時間,自房東申請日起算至戶政事務所依職權將房客戶籍逕遷戶所,可能至少要等3個月又30天。

為什麼要這麼久呢?因為法令規定遷出戶籍地址3個月以上,才需要辦理遷出登記,且辦理期限是事件發生或確定後的30天內[8]。等到期限屆滿,確認房客都沒有來辦理,戶政事務所才可將房客的戶籍遷出[9]。   

除非房東有辦法提出確切證據證明房客遷出日期,才會從房客遷出日起算;但如果房東無法證明,戶政事務所將會以房東申請逕遷戶所的申請日起算,經過3個月又30天後,才將房客戶籍逕遷戶所。

五、被逕遷戶所的房客,將受罰鍰

另一方面,搬離租屋處卻不主動將戶籍遷出的房客,如果最後被戶政事務所依職權逕遷戶所,戶政事務所得處以新臺幣300元至900元罰鍰[10]。有朝一日,房客現身至戶政事務所辦理戶政相關事務時(例如結婚登記、出生登記、申請育兒津貼),戶政事務所除要求房客將戶籍遷至現居地外,並得依戶籍法規定處以罰鍰。

註腳

  1.   本文相關內容曾刊於民間公證人安信聯合事務所(2021),《房客、前屋主不遷戶籍,有法可解!》,由作者增修後授權法律百科刊登。
    租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項:「租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係,適用消費者保護法相關規定。」
    住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」(2020/9/1)貳、不得記載事項第4點:「不得記載承租人不得遷入戶籍。」
  2.   戶籍法第3條第1項、第2項:「
    I 戶籍登記,以戶為單位。
    II 在一家,或同一處所同一主管人之下共同生活,或經營共同事業者為一戶,以家長或主管人為戶長;單獨生活者,得為一戶並為戶長。」
    戶籍法施行細則第3條:「
    I 戶之區分如下:
    一、共同生活戶:在同一家或同一處所共同生活之普通住戶。
    二、共同事業戶:在同一處所同一主管人之下經營共同事業之工廠、商店、寺廟、機關、學校或其他公私場所。
    三、單獨生活戶:單獨居住一處所而獨立生活者。
    II 同一處所有性質不同之戶並存者,應依其性質分別立戶。共同事業戶有名稱者,應標明其名稱。
    戶籍法施行細則第4條第1項:「共同生活戶內之人口,其排列次序如下:
    一、戶長。
    二、戶長之配偶。
    三、戶長之直系尊親屬。
    四、戶長之直系卑親屬。
    五、戶長之旁系親屬。
    六、其他家屬。
    七、寄居人。」
  3.   戶籍法第50條第1項:「全戶遷離戶籍地,未於法定期間申請遷徙登記,無法催告,經房屋所有權人、管理機關、地方自治機關申請或無人申請時,戶政事務所得將其全戶戶籍暫遷至該戶政事務所。」
  4.   內政部戶政司全球資訊網(n.d),《線上申辦全戶戶籍暫遷至戶政事務所注意事項》。
  5.   經筆者電詢戶政事務所得知,戶政事務所的查證方式包括:派員實地勘查房客於戶籍地有無居住事實,再藉由房客本人或其親屬辦理戶政時留存的聯絡電話,聯繫房客本人或親屬;或洽詢健保局查明房客可能的現居地址,並由現居地的戶政事務所派員實地查訪是否已遷徙至該處。
  6.   戶籍法第48條:「
    I 戶籍登記之申請,應於事件發生或確定後三十日內為之。但出生登記至遲應於六十日內為之。
    II 前項戶籍登記之申請逾期者,戶政事務所仍應受理。
    III 戶政事務所查有不於法定期間申請者,應以書面催告應為申請之人。」
    戶籍法第48條之2第7款:「下列戶籍登記,經催告仍不申請者,戶政事務所應逕行為之:……七、遷徙登記。」
  7.   戶籍法第50條第1項。
    戶籍法施行細則第19條第5項:「戶政事務所依本法第五十條第一項規定逕為登記者,應將其全戶戶籍暫遷至該戶政事務所並註明地址,同時通報警察機關。」
  8.   戶籍法第16條第1項:「遷出原鄉(鎮、市、區)三個月以上,應為遷出登記。但法律另有規定、因服兵役、國內就學、入矯正機關收容、入住長期照顧機構或其他類似場所者,得不為遷出登記。」
    戶籍法第48條第1項。
  9.   戶籍法第50條第1項。
  10.   戶籍法第79條:「無正當理由,違反第四十八條第一項規定,未於法定期間為戶籍登記之申請者,處新臺幣三百元以上九百元以下罰鍰;經催告而仍不為申請者,處新臺幣九百元罰鍰。」
延伸閱讀

李琬鈴(2022),《「公益出租人」有哪些稅賦優惠?如何申請?該注意什麼?》。

喬正一(2022),《如何保障租屋權益?——租約公證簡介》。

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