房子出租讓人做生意，在租約到期或提前終止後，房客已經搬走，明明沒有在原址營業了，但營業登記卻不遷走，也不註銷，導致房東可能被課徵較高的房屋稅及地價稅，該怎麼辦呢？
其實，房東可以自力救濟，主動向主管機關申請廢止營業登記及稅籍登記。特別提醒，本文討論的是房客將房屋用於「營業」的情形，若是居住用卻不遷出戶籍，請參考李琬鈴（2023），《租約到期或提前終止，房客不遷戶籍，該怎麼辦？》。
營業登記區分為「商業登記[1]」、「公司登記[2]」。如設立獨資或合夥商號，須辦理商業登記；如設立「公司」，須辦理公司登記。
兩種登記適用法令不同，後續處理方式有差異。房東可利用「經濟部商業司商工登記公示資料查詢服務」，輸入地址、代表人姓名、公司／商號名稱，或統一編號等任一項資訊，即可查明房客在此設立的是「獨資、合夥商號」或「公司」。
只要「這間商號已經不在先前承租的房屋營業」，且房屋所有權人能證明「與這間商號已經沒有租賃、借用關係」，符合這兩個要件，房屋所有權人就可以主動向主管機關申請廢止商業登記[3]。
廢止商業登記事務，由商業登記的主管機關，也就是商業登記地的縣市政府負責處理[4]，民眾可向登記地縣市政府查詢承辦單位，例如臺中市由經濟發展局辦理，臺北市則由臺北市政府商業處辦理。
申請廢止登記的時候，房屋所有權人（若房屋為公同共有，原則上需全體公同共有人同意[5]）需填寫申請書，檢附建物權狀、身分證、租賃關係消滅的證明文件（例如租賃契約書，或租約終止同意書）、商號在房屋已無營業的現況照片等。網路上也可查詢到各縣市的申請書格式與相關所需文件，例如臺南市政府經濟發展局、新北市政府雲端櫃檯申辦e服務。
縣市政府受理申請後，會自行派員或函請商號所屬轄區的國稅局人員至房屋現場查明營業情況[6]。如確認商號已經不在原來的租屋處營業，縣市政府會發函給商號負責人要求在期限內陳述意見[7]。若未陳述意見，或陳述內容無正當理由，縣市政府將廢止商業登記。
這裡要特別提醒，若這間商號已向縣市政府申請停業，停業期間內（除非有正當理由，停業期間不得超過1年[8]），自然不會有營業行為，縣市政府就不能廢止商業登記[9]。至於商號是否有申請停業，可至「財政部稅籍登記資料公示查詢系統」查詢。
商業登記一旦被縣市政府命令廢止，商號法律主體即消滅，且不得再申請復業。
除非公司已經向主管機關辦妥停業登記，否則只要公司自行擅自停業6個月以上，房屋所有權人就可主動向主管機關[10]申請命令解散、廢止公司登記[11]。
房東可利用「經濟部商業司商工登記公示資料查詢服務」查詢這家公司的登記機關，也可參考經濟部商業司提供的「受理公司登記之服務機關」表格，查詢主管機關的聯繫電話。
主管機關接到申請後，會函請公司所屬轄區的國稅局查明，是否擅自停業超過6個月。
若經查明確認，公司已擅自停業超過6個月，主管機關將發函公司負責人說明[12]。若無正當理由，或未回覆，主管機關將命令公司解散。公司收到解散命令後，應在15日內向主管機關申請解散登記[13]，若不為解散登記，主管機關將廢止公司登記[14]。
若經查明後發現，公司雖然不在原址營業，但並未停業，而是遷移至他處繼續營業；或公司已辦妥停業登記，此時主管機關就無法直接命令解散、廢止公司登記，房屋所有權人想將房客的公司地址遷出，必須向該公司提起民事訴訟。
法院判決認為房客於租約到期或終止後，若將公司地址留在租屋處，會對房屋所有權人造成困擾，例如收到與自己無關的郵件、被國稅局認定有租賃收入而要求補稅、被課徵較高房屋稅、地價稅，這些狀況妨害了所有權的圓滿行使，因此房屋所有權人可循民事訴訟訴請公司遷出登記[15]。
無論房客是獨資、合夥商號，或是公司，申請設立時均須向公司／商號設立地所屬轄區的國稅局辦理稅籍登記[16]，房屋所有權人成功廢止商業登記、公司登記後，記得要再通報國稅局廢止房客的稅籍登記[17]。
房屋稅、地價稅應依實際使用情形課徵，儘管房客的營業登記還在，但如果房客搬走後，房屋就不再做營業使用（例如房東收回自住，或閒置空屋，或出租給他人作住家使用），房東可以主動向地方稅務局申請依實際情況課徵房屋稅、地價稅[18]。如果沒有主動申請，地方稅務局可能就會繼續以較高的營業用稅率徵收[19]，房東最好拿出房屋稅單、地價稅單確認一下，主動申報使用情形變更，以維護自己的權益。
註腳
李琬鈴（2023），《租約到期或提前終止，房客不遷戶籍，該怎麼辦？》。
喬正一（2022），《如何保障租屋權益？——租約公證簡介》。