出資買房掛在他人名下,卻被對方私自轉賣,有什麼補救方法?(一)——什麼是借名登記?

刊登:2023-09-08・最後更新:2023-09-08

案例

A的興趣是投資房地產,除了自住的房屋,名下另有2間非自住的房屋,最近再度購入一間豪宅,但出於稅務等考量,便將豪宅掛名登記在朋友B的名下,豈料,B因為在外積欠數千萬賭債,一個月後便擅自將豪宅出售、移轉登記給C並捲款潛逃。

請問:B私自將豪宅轉賣並移轉登記給C是有效的嗎?A可以要回房屋或主張其他權利嗎?

本文

一、借名登記的意思

所謂「借名登記」,顧名思義,就是將自己的財產「借」別人的「名」字來辦理登記,但還是由自己管理、使用、處分,是一種以雙方信任為基礎的契約關係[1]

出借名字的人(也就是形式所有人)稱為「出名人」,向他人借名字的人(也就是實質所有人)則稱為「借名人」。我國法律雖然沒有將借名登記契約明文規定在民法中,但也沒有禁止借名登記的行為。

二、出名人自行出售、處分財產,有效嗎?

(一)債權行為

債權契約的成立本來就不以有處分權為必要[2],所以即便不是實質所有人的B私自與C成立豪宅的買賣契約,仍會有效[3]

(二)物權行為

出名人是形式所有人,理論上他持有寫著自己名字的所有權狀或文件而處分財產,例如設定抵押權或移轉所有權,似乎沒有問題,畢竟對毫不知情的善意第三人來說,一般都會認為「這個人的名字在權狀上,就是經過登記的所有人啊!」

但出名人終究不是實質所有人,只是掛名的空殼而已,所以如果讓出名人的處分有效,可能會對借名人的權利造成損害。

那麼出名人處分實質上不屬於自己的財產的行為,在物權上的法律效果究竟如何?根據最高法院的決議[4],可以分成以下三種不同的見解:

1. 有權處分說

這是決議所採的見解。

支持有權處分說的人認為,借名登記只是借名人與出名人之間的債權契約而已,屬於2人之間的內部約定,效力不會及於第三人,所以,即便出名人擅自處分財產(不論相對人是善意或惡意[5]),也是有效的行為[6]

回到本文案例,B將豪宅移轉登記給C的行為是有效的,不管C知不知道B並非實質所有人,C都可以取得所有權。

2. 無權處分說(圖1)

支持無權處分說的人則認為,出名人是基於借名登記契約的約定才被登記為形式所有人,他所能做的只有「出借名字」這件事,所以出名人擅自處分財產,原則上就是無權處分,效力未定,必須由有權的借名人來決定是否要讓財產處分有效[7]

回到本文案例,B將豪宅移轉登記給C,屬於無權處分,豪宅所有權的移轉登記效力未定,要看實質所有人A是否承認,如果A願意承認當然沒有問題,但若A不承認,該移轉登記就可能會被認定為無效(因為財產所有權的歸屬會依照交易相對人是善意或惡意而有不同[8])。

圖1:無權處分說的內涵||資料來源:作者整理。
圖1:無權處分說的內涵
資料來源:作者整理。

3. 區分說:原則上屬有權處分,例外於第三人惡意時適用無權處分(圖2)

一般人大多會從外觀上認定出名人就是所有人,所以出名人所做的處分原則上都是有權處分。但假如第三人是惡意,自然沒有保護必要,此時應例外認定出名人的處分行為是無權處分。

如果是本文案例,原則上B的處分行為有效;只有當C是惡意時,才會適用無權處分的規定,由A來決定是否要承認B的處分行為。

圖2:區分說的內涵||資料來源:作者整理。
圖2:區分說的內涵
資料來源:作者整理。

三、借名人該如何主張權利?

既然前面提到,最高法院決議是採「有權處分說」的見解,也就是認定出名人的處分即便未經過借名人同意也會有效,那麼回到本文案例,對豪宅有實質所有權的借名人A,遭遇無權的出名人B擅自將豪宅出售,該怎麼辦?

(一)房屋還在出名人的名下

如果房屋還登記在出名人B的名下,那借名人A要趕緊向出名人B終止借名登記契約,因為契約一經終止,出名人B就失去登記為所有人的權利,A便可以向出名人B請求將房屋登記回自己的名下[9]

(二)房屋已經在第三人的名下

因為最高法院的見解採「有權處分說」,所以B出售並將豪宅移轉給C的法律行為,是有效的,原則上C會因此成為豪宅的所有人,A不能再向C主張返還豪宅[10]。此時,A只能另外向B請求侵權行為損害賠償[11]

雖然借名人有以上方式可以主張自己的權利,不過等實際發生糾紛進入法院後,應該由誰提出什麼樣的證據來證明借名登記關係的存在呢?這部分將於系列文章(二)說明。

註腳

  1.   最高法院99年度台上字第1662號民事判決:「按稱『借名登記』者,謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約,其成立側重於借名者與出名者間之信任關係,及出名者與該登記有關之勞務給付,具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質,應與委任契約同視,倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者,當賦予無名契約之法律上效力,並依民法第五百二十九條規定,適用民法委任之相關規定。」
    臺灣高等法院臺中分院109年度上字第33號民事判決:「按委任關係,因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但契約另有訂定,或因委任事務之性質不能消滅者,不在此限,民法第550條定有明文。而借名登記契約,係以當事人間之信任為基礎,性質上與委任契約相同,自得類推適用上開法條之規定。」
  2.   最高法院91年度台上字第2379號民事判決:「按買賣為債權契約,與移轉所有權之物權契約不同,出賣人對於出賣之標的物,不以有處分權為必要。」
    最高法院89年度台上字第961號民事判決:「……買賣契約與移轉所有權之契約不同,買賣契約不過一種以移轉物權為目的之債權契約,難謂即為移轉物權之物權契約,且出賣人對於出賣之標的物,不以有處分權為必要(本院三十七年上字第七六四五號、三十八年台上字第一一一號判例意旨參看);……。」
  3.   或許會有讀者納悶,這樣不就天下大亂!大家都可以拿別人的東西隨便賣?其實並不會,因為債權的買賣契約雖然成立,但交付或移轉登記的物權行為,依據民法第118條第1項,必須經過所有人的承認才會有效,所以不至於擾亂秩序,不用太過驚慌。至於第三人是否有善意取得的適用,則是另一個問題了。
  4.   最高法院106年度第3次民事庭會議決議(2017/2/14)。
  5.   民法上稱的「惡意」就是「明知」的意思,所以在這裡就是指:相對人明知出名人沒有處分財產的權限。
  6.   臺灣橋頭地方法院107年度訴字第987號民事判決:「按借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約,出名人依其與借名人間借名登記契約之約定,通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利,然此僅為出名人與借名人間之內部約定,其效力不及於第三人。出名人既登記為該財產之所有權人,則在借名關係存續中,其將該財產處分移轉登記予第三人,自屬有權處分,初不因第三人為善意或惡意而有異。」
  7.   民法第118條:「
    I 無權利人就權利標的物所為之處分,經有權利人之承認始生效力。
    II 無權利人就權利標的物為處分後,取得其權利者,其處分自始有效。但原權利人或第三人已取得之利益,不因此而受影響。
    III 前項情形,若數處分相牴觸時,以其最初之處分為有效。」
  8.   這裡補充說明,交易相對人C如果是善意第三人,C就可以主張受善意受讓或信賴不動產登記的保護(民法第759條之1民法第948條)而取得財產的所有權,則即便A不承認B的無權處分,C仍可以依法取得豪宅所有權(要注意的是,善意第三人取得權利的法律基礎是善意受讓或信賴登記,並不是因為出名人的處分行為有效);但如果C是惡意的話,當然不受法律保護,A只要不同意就是無效。
  9.   最高法院101年度台上字第854號判決:「借名登記契約係著重當事人間之信任關係之無名契約,登記名義人亦有為真正所有權人處理事務之本旨,應類推適用民法有關委任契約之規定。故借名者因信任關係之變更,自得隨時終止借名契約,請求返還借名登記之不動產。」
  10.   最高法院106年度台上字第1859號民事判決:「系爭地上物雖為被上訴人所有,然其就該地上物坐落之系爭土地,既未曾登記為所有人,自不得以其與甲○○等2人間借名契約之約定,對受讓土地之上訴人主張其為系爭土地之實質所有權人……。」
    臺灣高等法院102年度上字第294號民事判決:「上訴人將自己所有不動產登記以被上訴人名義登記,仍由自己管理、使用、處分,被上訴人僅係單純提供其名義而為登記,兩造間就系爭房地應成立借名登記契約,有如前述,上訴人既未曾登記為系爭房地之所有人,依上開說明,自不得行使所有人之物上請求權。是上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定,請求被上訴人為系爭房地所有權移轉登記即屬無據。」
  11.   民法第184條:「
    I 因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。
    II 違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。」
    最高法院102年度台上字第19號民事判決:「按借名登記之受託人雖為形式上之所有人,但與委託人間存有類似委任之關係,委託人始為真正所有人,受託人如擅自處分致侵害委託人之所有權時,自屬侵權行為……。」
延伸閱讀

陳麗雯、劉庭恩(2022),《登記為房屋所有權人就一定是真正所有權人嗎?什麼是借名登記?》。

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