共有土地要全部共有人都同意才能賣嗎？不同意的人該如何保護自己？

一、可以出賣持分≠可以出賣部分或整筆不動產

在分別共有不動產的情況下，每位共有人手上擁有的是「應有部分」（也就是俗稱的「持分」）。而依照民法第819條的規定，每個共有人手上持有的「應有部分」是可以自由買賣、移轉的^[1]；但是就共有物的實體，如果要處分（如賣掉部分或整塊土地），必須經過共有人同意，但要多少人同意才能處分，則會因為它是動產還是不動產，而有不同的門檻。

二、不動產處分原則僅需多數決同意

（一）一般共有物的處分，原則上需「全體」共有人同意

依照民法第819條規定，共有物的處分，必須得到共有人全體同意^[2]。因此，原則上一般共有物的處分，必須要所有共有人都同意才能處分。例如三個人一起出資購買而共有的車子，就必須三個人都同意才可以賣掉。

（二）「不動產」共有物的處分，例外僅需「多數決」同意即可出賣

在共有物是「不動產」的情形，因不動產負有極高的經濟價值，若仍需「全體」共有人同意，容易浪費它的價值，也不利於土地或房屋的經濟價值利用。因此，法律特別增設「土地法第34條之1」規定，允許以「多數」共有人同意，便能處分不動產^[3]，多數的情況有以下兩種：

1. 「共有人過半數」且「持分過半數」。
2. 「人數不計」但「持分過2/3」。

以上兩種多數決的方式，只要擇一便可以處分不動產，而不需要「全體」共有人同意。

三、不同意被處分的共有人，如何保護自己？

難道少數的共有人就只能眼睜睜看著自己的共有物被賣掉嗎？其實不是。不同意處分的共有人在共有物被處分時，有下列三種方式可以應對：

（一）優先承買權

1. 可以主張優先承買權

依照土地法第34條之1第4項規定^[4]，如果有共有人出賣他的應有部分時，其他共有人可以用同一價格共同或單獨優先承購。

因此，當有共有人打算憑藉多數決的方式，將全部共有土地依土地法第34條之1第4項規定出賣給其他外人時，多數共有人必須事先用書面的方式通知其他共有人^[5]，而其餘「不同意的共有人」可以向多數決的共有人主張行使「優先承購權」，要求以同一出賣條件承買該不動產。

2. 優先承買權如何行使？

少數共有人要在收到不動產出賣通知後15日內，以書面方式，向同意處分的多數共有人表示他要行使優先承買權^[6]。

行使優先承買權時，必須與原本出賣給第三人的條件為「同一條件」^[7]，不可任意變更價格、標的範圍等契約內容。

3. 未通知少數共有人行使優先承買權怎麼辦？

如果多數共有人沒有通知少數共有人行使優先承買權，就把不動產移轉登記給別人，因為土地法34條之1優先承買權只能對共有人主張，不可以對抗第三人，所以沒有被通知行使優先承買權的少數共有人，只可以向多數共有人請求侵權行為損害賠償，無法主張塗銷不動產的移轉登記^[8]。

（二）分割請求權

1. 裁判分割

在共有物所有權還沒移轉登記為第三人之前，共有人間仍存在共有關係，如果彼此間無法達成分割協議^[9]，不同意的少數共有人中任何一人都可以對其他共有人主張民法第823條第1項規定^[10]，請求法院裁判分割共有物。

2. 裁判分割的結果

裁判分割，會由法官決定要用哪種方式分割比較適當。以下列出幾種分割方式^[11]：

（1）原物分割

將原物按照應有部分比例分配給各共有人。

（2）變價分割

將共有物變賣，以「金錢」的形式按應有部分的比例分配給各共有人。

（3）混合分割方式

例如一部分的共有物採「原物分割」，另一部分的共有物則採「變價分割」的方式。或者是共有物分配給特定的共有人，並由受分配的共有人拿出金錢，將金錢分配給剩餘沒有分配到共有物的共有人。

（三）異議

依照土地法第三十四條之一執行要點規定^[12]，多數共有人已依照土地法第34條之1的方式多數決出賣不動產，並到地政機關申請不動產登記時，少數不同意處分的共有人，可以趕快用書面的方式，依據下列4種原因之一，向地政機關提出異議，如果地政機關認為少數人提出的異議有理由的話，便會駁回多數人的登記申請，這樣就可以中斷土地的處分登記：

1. 一次處分數宗不動產，出賣人未記明各宗不動產的價金，使少數共有人無法主張優先購買權。
2. 少數共有人對於他應得的對價、補償及買賣條件等私權事項有爭執，並已向法院起訴。
3. 就多數決處分的書面通知不符法定要件。
4. 其他有損少數不同意處分的共有人權益的情形，並已向法院起訴。