共有的土地是「耕地」，辦理共有物分割會有哪些限制呢？

和別人一起共有某塊土地持分，想要依共有物分割程序分割土地，而該筆共有土地卻是「耕地」時，辦理分割跟一般土地有什麼不同呢？

民法第823條第1項雖然規定共有人得隨時請求分割共有物，然而，法令有另外禁止或限制分割的規定時，分割的自由或方式就會受到限制^[1]。當土地為「耕地」時，因為受到農業發展條例（下稱農發條例）第16條第1項^[2]和農業用地興建農舍辦法第12條第2項^[3]等限制，共有人間就無法隨意分割耕地。以下整理法律上及實務上，對於耕地辦理共有物分割^[4]的注意事項：

一、什麼是耕地？

所謂的耕地，依照農發條例的規定，是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區的農牧用地^[5]。只有「耕地」受到農發條例第16條第1項的分割限制。

要怎麼知道這筆土地是不是耕地，可以向地政機關申請土地登記謄本，若謄本上方的「使用地類別」欄位顯示為「農牧用地」，且「使用分區」欄位顯示為「特定農業區」、「一般農業區」、「山坡地保育區」、「森林區」，則土地即屬於耕地。

二、採原物分割，分割後每人每筆耕地面積都需達到0.25公頃（約756坪）以上

（一）未達0.25公頃（約756坪），原則上不得分割

如果共有土地是農發條例所規定的「耕地」時，若分割後有任何一人所分得的耕地面積未達0.25公頃，原則上就不得分割。理由是為防止耕地過度細分、便利農場經營管理，及簡化耕地權屬複雜性等^[6]。

因此，如果共有人希望可以實際分配到部分耕地土地，則要讓分配到土地的共有人均取得0.25公頃以上的土地面積，才能辦理原物分割。

如下圖1的耕地中，分割後，共有人A、B所分配到的面積均達0.25公頃以上，才能夠分割耕地。

（二）未達0.25公頃（約756坪），例外可以分割的情形

如果有符合以下任何一項法律規定的例外情形，即使共有人取得的耕地面積小於0.25公頃，也可以分割^[7]：

1. 因為購置鄰接耕地^[8]而與現有耕地合併，可以將現有耕地和鄰接耕地合併分割；或有二筆以上土地所有權人完全相同的鄰接耕地，合併分割後的土地宗數比起分割前沒有增加的話，也可以分割合併。
2. 耕地有部分依法變更為非耕地使用時，可以將非耕地使用的部分，獨立分割成另一筆土地。其餘未依法變更為非耕地的部分，如果共有人間有訂立分管協議，共有人間可以依協議書，分割為單獨所有。
3. 2000年1月28日^[9]以後所繼承的耕地，且部分共有人未將繼受持分移轉給他人^[10]，分割不受0.25公頃面積限制，但是分割後土地筆數不可以超過繼承人人數。
4. 2000年1月27日以前就已經是共有的耕地，且共有關係未曾終止或消滅^[11]，分割不受0.25公頃面積限制，但是分割後土地筆數不可以超過2000年1月27日以前共有人人數。
5. 耕地訂有三七五租約，租佃雙方協議用分割方式終止租約的話，得分割為租佃雙方單獨所有。
6. 共有地不屬於農地重劃地區，若變更為農路或水路使用，並完成道路用地或水利用地變更後^[12]，可以分割。
7. 其他因為執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設的需要，經過農業部專案核准，可以分割。

（三）耕地面積不夠分配，可利用金錢補償來變通

如果耕地共有人人數眾多，土地面積不夠分配，可以考慮使分配到土地的部分共有人取得0.25公頃以上的土地面積，分配到土地的共有人再以金錢補償其他共有人，讓其他人退出共有關係，也符合法律的分割要件。

三、採變價分割，變賣整筆土地分配價金不受農發條例限制

如果共有人無意取得土地，只想要解決土地共有關係，也可以考慮採變賣分割方法，共有人自行或將土地交由法院拍賣，變賣後取得的價金由全體共有人分配取得。這個方式不受到農發條例的限制，也是有效處理共有耕地的方式^[13]。

四、耕地上有農舍，記得先申請解除套繪管制

此外，如果共有的耕地（農業用地）^[14]上有興建農舍，並且曾經過主管機關在興建及未興建農舍的耕地上辦理套繪管制，也不得辦理分割^[15]。關於自己的耕地是否有農舍套繪，可以跟土地所在轄區的鄉鎮市區公所申請查詢。

如果耕地已經遭到套繪，則必須向主管機關申請解除套繪管制，或訴請法院解除套繪，後續才能辦理共有物分割。