介紹包租、代管新政策

一、什麼是包租、代管新政策？

在高房價的時代，「以租代買」的風氣盛行，造成租屋需求旺盛；但另一方面，隨著人口結構老化，高齡房東對房屋管理能力下降，可能導致出租房屋意願降低、閒置房屋增加的現象；因此，為了讓閒置房屋更有效利用，並降低租屋糾紛，在2018年6月27日施行的「租賃住宅市場發展及管理條例」明文制定了「包租業」及「代管業」制度，提供為房東處理出租住宅房屋事務的新選擇，並提供協助雙方解決租屋糾紛機制、保障雙方權益。

二、包租代管業又是什麼？（見圖1）

（一）「代管業」全名為「租賃住宅^[1]代管業^[2]」，是指受到房東委託，替房東處理、管理租賃住宅業務的業者，就是我們一般所說的「代理房東管理住宅」。

（二）「包租業」全名是「租賃住宅包租業^[3]」，是指向房東承租住宅後，轉租給其他人供居住使用，並對住宅進行管理的業者，就是我們一般所說的「自行管理住宅的二房東」。

三、是所有的房子都可以交給租賃住宅包租業及租賃住宅代管業管理嗎？房東可以取得什麼優惠？

（一）

不是的。「包租業」及「代管業」只能就出租供「居住使用」的房屋進行管理。此外，符合租賃住宅市場發展及管理條例第4條^[4]規定的房屋，例如：供休閒或旅遊為目的、租賃期間未達30日的房屋，也不在條例的適用範圍內，因此也不屬於可以交給上述兩種業者進行管理的房屋。

（二）

另外，依照租賃住宅市場發展及管理條例第17條第1項^[5]規定，如果房東將住宅委託給代管或包租業者管理、轉租，並且委託期間在1年以上，政府將提供房東租金所得稅減徵的優惠，以鼓勵房東將房屋委託給上述兩種業者管理、轉租，而減徵的方式如下：

1. 如果每月租金不超過6,000元，免繳所得稅。

2. 如果每月超過6,000元，房屋損耗及必要費用可以減除，當沒辦法提供減除憑據時，減除金額為每6,000至20,000元部分的53％，而每月租金超過20,000元部分，則回歸所得稅法標準計算。

四、租賃住宅市場發展及管理條例對房東以及承租人提供的保障為何？若出租人與承租人發生紛爭應如何調處？

（一）

包租及代管業者於開始營業前，應先向中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會繳納「營業保證金」，並加入當地同業公會後，才可以開始營業^[6]。而這筆「營業保證金」最大的用途在於：若1. 包租、代管業者對房東或承租人違約，或2. 因包租、代管業者的員工故意、過失行為造成房東或承租人損害時，被害人可以先向上述全國聯合會進行調處，若調處決議認為包租、代管業者應支付被害人賠償金，或被害人取得法院確定判決而對包租、代管業者的財產強制執行時，可以先向全國聯合會就包租、代管業者所繳的營業保證金範圍內，請求代為賠償^[7]。

對承租人而言，上述條例在第7條^[8]明文規定，租賃住宅時，押金以2個月租金總額為上限，並且在租賃契約消滅，並清償相關費用後，出租人應該要將押金還給承租人。另外，上述條例也明文要求出租人在簽訂租約前，有必須向承租人說明由出租人負責房屋修繕項目及範圍的義務^[9]。藉由這些規定，就與承租人切身相關的押金、房屋修繕問題，更明確的劃分出租人及承租人的權利義務，以保障雙方權益。

（二）

如果有一天，出租人與承租人雙方因住宅租賃發生糾紛，雙方可以向直轄市或縣（市）政府申請調處，且不用繳納調處費用^[10]，這也是此次包租、代管新政策中，為雙方提供的一個簡便、不須額外花費金錢的紛爭解決方式。