買方A想透過不動產經紀業者（俗稱仲介）B找房子。B替A找到喜歡的房子，但A不滿意屋主C開出的價格，雙方對房子價格暫時還沒有共識，但是認為有討論空間，仲介B建議A拿出一筆「斡旋金」，表示A的確有購買的意願，再由B協調。「斡旋金」是什麼呢？
斡旋金制度在不動產交易扮演重要角色，是不動產交易市場長期運作形成的無名契約、非典型契約。
仲介為使買賣雙方達成共識，通常會先向買方收取一定金額或開具本票、支票或簽立要約書等方式，等賣方同意買方的出價金額時，斡旋即成立，未來買賣雙方簽訂契約時，這筆斡旋金即轉為定金。
一方面有助探知賣方底價，另一方面也向賣方表示，自己的確有購買不動產的誠意。
因為斡旋金是由買方提出的現金或有價證券，表示不僅是單純投石問路的試探，可以讓賣方更相信買方確實有承買的意願。
斡旋金是仲介代替雙方溝通議價的有力工具。因為不動產交易金額龐大，相關法制繁複，透過支付斡旋金，可以有效明確掌握買、賣雙方意願，在仲介協調下，可以加速達成交易。
買方支付斡旋金後，買賣雙方經溝通協調對總價達到共識，仲介通常要求買、賣雙方於一定時間內另外簽訂買賣契約；如果將斡旋成立等同不動產買賣契約成立，則之後雙方再簽約豈不多餘？因此，買方支付斡旋金請仲介進一步協調磋商，此時尚未正式簽約，斡旋金解釋為「預約」較為妥當。
觀察實際市場，買方除了對不動產總價表示同意之外，還有很多契約非必要之點需要詳細約定，如產權清楚、儘速交屋、低利高額貸款、屋況正常、附贈設備等；而對賣方而言則期待可以依現況交屋、付款迅速、配合點交時機等；至於仲介則關心雙方順利成交，以獲取服務費報酬，買方、賣方及仲介三方利益及立場都不同。因此，如果將仲介居間斡旋成立解釋為買賣契約（本約）已成立，過於牽強。
司法實務也承認斡旋金有預約性質，為本約的前置行為，本約於雙方權利義務明確約定後才成立，因此本約完成後才有損害請求權利[1]。
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