租屋的保管責任及修繕責任分別由誰負責？房東不修繕，房客該怎麼辦？

一、租屋的保管責任（見圖1）

在外租屋，房客對房屋有保管的義務^[1]，如果因為沒依照通常或約定的方法使用，使得房屋毀損時，就必須賠償房東的損 害，舉例如下：

（一）房客在颱風期間沒有清掃陽台的樹葉、石頭等，影響陽台排水進而使室內淹水，家具損壞^[2]。

（二）房客未經房東同意將租屋裡的電器、家具搬走^[3]。

（三）不當使用延長線造成火災^[4]（有重大過失^[5]時）。

（四）承租廠房，電焊時卻沒未採取防護措施或移除易燃物，使火花噴濺造成火災^[6]。

二、租屋的修繕責任

（一）原則由房東負責

由於房東有保持房屋可使用、收益狀態的義務^[7]，家具及電器在自然使用情況下壞掉，房東必須負責修理^[8]，但如果房東與房客有特別約定、或有交易習慣，或損壞是房客人為造成時，則由房客負責。

房東有修繕義務的情形，舉例如下：

1. 冷氣無法使用。

2. 壁癌情形^[9]。

3. 漏水情形。

4. 蟲害情形^[10]。

（二）如果房東不處理怎麼辦？

租賃物要修繕時，房客必須先通知房東於一定期限內處理。如果房東仍不處理，房客才可以終止租約或自己找人來修，再要求從房租裡扣掉費用，而實務認為房客也可以拒絕給付這一部分的租金^[8]。