物之瑕疵擔保（一）──意義、認定，並以凶宅為例

買家買到凶宅或海砂屋，屬於買賣物的瑕疵？

一、物之瑕疵擔保簡介

依照民法第354條第1項^[1]，賣家對於買家必須負擔物之瑕疵擔保責任，也就是賣家須要向買家擔保，出賣物不會滅失或出賣物不會減少價值。而賣家所負擔的擔保責任只持續到危險移轉時，而危險移轉通常來說是指交付時^[2]。所以，當交付後才產生瑕疵情形，賣家就不須要對該瑕疵負擔瑕疵擔保責任。而瑕疵擔保責任也不看瑕疵是否由賣家的故意或過失所造成，只要交付前有瑕疵產生，賣家即應依照瑕疵擔保的規定負擔責任。

簡單的說，物的瑕疵擔保責任，是指存在於物的缺點，也就是物欠缺依通常交易觀念或當事人之決定，物欠缺應具備的價值、效用或品質，所應負之法定無過失責任^[3]。

二、瑕疵的認定（見圖1）

依照民法第354條與360條^[4]，可以將瑕疵大致可以分為四類：

（一）物滅失

買賣物物理上毀滅消失。

（二）物減少價值

買賣物缺少某些提件，致使該物於市場上的交換價值不如買賣契約所約定^[5]。

（三）物的通常效用滅失或減少

買賣物缺少一般交易觀念應有的功效^[6]。若買賣物的數量缺少，而導致買賣物缺少通常效用，也屬於民法第354條的瑕疵^[7]。所以，如果買賣房屋時，發現坪數短少而足以影響房屋價值與效用，也可認為構成瑕疵^[8]。

（四）欠缺契約預定的效用或保證之品質

賣家與買家透過契約約定，將標的物應具有的功效或品質明定於契約中。若欠缺該約定的功效或品質，則買賣物具有瑕疵^[9]。

三、法院對於凶宅與海砂屋是否為瑕疵的看法

最高法院民事判決103年度台上字第960號民事判決^[10]，認為凶宅屬於房屋買賣的瑕疵。案件背景為外勞於屋內自殺，原屋主轉手後予後屋主（不知情），而後屋主，再賣給買家。買家之後從鄰居口中得知自殺情形，而對後屋主提起訴訟。

法院認為，一般人不僅對凶宅有畏懼心態，更造成居住戶心理上負面影響。也同時事實上使房地產交易價格下降，購買意願意願降低。所以，凶宅影響房屋交易價值巨大，為瑕疵。雖然屋主不知道曾有自殺情形，但依照瑕疵擔保規定，並不需要看屋主有沒有故意或過失，所以仍須要負擔瑕疵擔保責任。

海砂屋是不是物之瑕疵，請見下一篇《物之瑕疵擔保（二）──以海砂屋與壁癌為例》。