促進社會住宅的包租代管政策大剖析

近年來相信讀者經常會看到政府興建社會住宅的新聞，尤其從2017年起政府開始試辦社會住宅包租代管計劃^[1]，引進民間業者參與社會住宅包租代管媒合，更在2018年6月公布租賃住宅市場發展及管理條例，包租代管政策頓時成為不動產業界的新寵兒，但不少人對社會住宅的包租代管還是有許多疑慮，為滿足大家對社會住宅包租代管的好奇及疑問，本文特定整理重點如下：

一、什麼是社會住宅啊？誰可以承租？

社會住宅的定義規定在住宅法第3條^[2]，是指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用之住宅及其必要附屬設施。有資格承租者則規定在同法第4條^[3]，經濟或社會弱勢者例如（中）低收入戶、身心障礙者、65歲以上老年人等。

二、我家有空房，也可以當作社會住宅嗎？

社會住宅除了由政府出資新建外，住宅法第19條^[4]指出，政府興辦社會住宅也可以透過承租民間住宅並轉租及代為管理方式為之。依同法第23條^[5]，提供房屋給政府作爲社會住宅的屋主，可以享有減徵租金所得稅之優惠。

三、我是屋主，想參加政府包租代管政策，但是不是就只能將房屋出租給特定弱勢族群，才能享有稅賦優惠？

事實上，參加包租代管政策的屋主，可以選擇要將房屋出租給一般承租戶或弱勢承租戶，最主要差別在於稅賦優惠的不同，分別適用租賃住宅市場發展管及理條例與住宅法。

如果出租房屋給一般承租戶，則適用租賃住宅市場發展及管理條例第17條^[6]及第18條^[7]，僅享有租金所得稅、地價稅及房屋稅減徵的優惠，並無政府負擔租金差額之措施。反之，如果屋主將自己房屋出租給弱勢承租戶，可以享有較多優惠。

（一）包租代管是什麼？

我們可以從租賃住宅市場發展及管理條例第3條第4款及第5款分別來看，租賃住宅代管業是指受出租人之委託，經營租賃住宅管理業務之公司；租賃住宅包租業指承租租賃住宅並轉租，及經營該租賃住宅管理業務之公司。

換言之，包租方案是房東出租予租屋服務業者，由業者再轉租給一定所得以下或弱勢家庭者，若承租戶為弱勢戶租金差額則由政府負擔^[8]（圖1）。

代管方案則是業者媒合房東與房客簽訂租約，房東則是以市價九折出租予房客，業者再視房客資力打折出租，若承租戶為弱勢戶，租金差額同樣由政府負擔（圖2）。

（二）房東參與包租代管政策可以享有的好處

前面已經提過屋主參與社會住宅包租代管方案，可以享有賦稅減免，除此之外，一般來說，房東最擔心收不到租金，但是參加包租代管政策的屋主，如果選擇包租方案保證簽約三年^[9]，三年期間可以收租，代管政策則至少可收一年的租金，同時針對包租方案另有補助居家安全險（火險、地震險及特殊事故致房屋跌價保障險）補助^[10]。

四、我把房屋出租給社會弱勢族群，會不會增加租約到期後取不回房屋的風險，而造成更多租賃糾紛？

政府知道房東對於將房屋出租給弱勢承租戶有些疑慮及擔憂，所以住宅法授權的辦法有規定社會住宅限簽立定期租賃契約^[11]，而代管方案有補助公證費用^[12]，目的都是希望減少房東於租約到期後，因房客拒絕搬遷，而無法順利取回房屋的情況。
此外，當代管方案的房客因緊急事由而無力支付租金，並經相關社政主管機關認定屬實，得於簽訂還款方案後由地方政府代為墊付租金（最多不得超過三個月，並以一次為限）^[13]。

最後，以往租賃雙方若有租賃糾紛，可先向直轄市、縣市不動產糾紛調處委員會申請調處，但要依照年租金多寡繳納一定調處費用，但現在則可以免費申請租賃糾紛調處^[14]，希望透過調解程序，來避免衝突或糾紛繼續擴大。