物之瑕疵擔保（二）──以海砂屋與壁癌為例

買家買到凶宅或海砂屋，屬於買賣物的瑕疵？（見圖1）

一、法院對於海砂屋是否為瑕疵的看法

而海砂屋是指房屋有混凝土氯離子含量過高之情形，並產生混凝土剝落、鋼筋外露的狀況。在判決中，法院請建築師公會鑑定混凝土氯離子含量，認為該房屋混凝土氯離子含量過高，該房屋應為海砂屋，足以減損其通常效用及交易價值，構成房屋買賣的瑕疵^[1]。

二、法院對於壁癌是否為瑕疵的看法

法院認為房屋若有壁癌、漏水的情形，並且足以減損其通常效用及交易價值，則應構成瑕疵情形^[2]。但值得注意的是，若是房屋賣家與買家於買賣契約中約定「依現況交屋」，則瑕疵擔保責任是否被免除呢？同判決認為加註的契約條款，應將條款約定明確，須記載免除漏水瑕疵擔保的具體事由，以免造成爭議^[3]。若僅約定「依現況交屋」，由於「現況」二字太過模糊，難認為是免除房屋壁癌、漏水的特別約定^[4]。所以，法院認為賣家雖與買家約定「依現況交屋」，仍負擔瑕疵擔保義務。

三、物之瑕疵擔保的法律效果

（一）買受人有通知瑕疵義務

依照民法第356條^[5]與357條^[6]，買受人有從速檢查房屋是否有瑕疵的義務。若有瑕疵情形，同時也有通知出賣人的義務。若是不能立即檢查出瑕疵，則當日後發現瑕疵時，也有立即通知出賣人的義務。若是買受人未即刻檢查或通知，則認為買受人承認瑕疵，以後不得再對出賣人主張瑕疵擔保權利。但是出賣人故意不告知瑕疵的話，買受人若未即刻通知出賣人有瑕疵，也不會失去對出賣人得主張的瑕疵擔保權利^[7]。

（二）買受人得主張減少價金或解除契約

依照民法第359條^[8]，買受人可以選擇對出賣人主張解除契約，或是請求減少買賣房屋所支付的價金。若是選擇減少價金，則買受人可以請求出賣人將減少的價金返還給買受人。選擇解除契約的話，雙方就回復到如同未訂立契約的狀態，買受人需要將房屋歸還出賣人，出賣人也需要將價金還給買受人。但要注意，若是解除契約會產生不公平的情形，則買受人不能主張解除契約，只能請求減少價金。