優先承購權（二）──土地法第34條之1

關於土地法第104條優先承購權，請見《優先承購權（一）──簡介及土地法第104條》。

一、土地法第34條之1優先承購權

土地法第34條之1第4項規定「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之^[1]。」此規定目的即為促進土地利用，使共有關係簡化^[2]。

（一）性質

為形成權性質，只要享有優先承購權的共有人依本條主張優先承購的權利後，該共有人與出賣人的買賣契約就成立。

（二）要件

1. 有共有關係、

2. 任一或多個共有人出賣應有部分、

3. 與非共有人之第三人成立買賣契約、

4. 由未出賣應有部分之共有人主張。

（三）法律效果

未出賣應有部分之共有人，得依照同一條件，向出賣人購買出賣之應有部分。

二、在實務上主要有以下幾類常見問題，分別介紹

（一）若共有人一直不決定是否要優先承購，出賣人應如何是好？

在「土地法第三十四條之一執行要點」第11點的（一）^[3]就規定，若是他共有人在收到出賣通知後15日仍未決定是否要優先承購，那麼他共有人就失去了優先承購的權利。

換言之，若出賣人已通知其他共有人並且超過15日，就不用再擔心自己與第三人的買賣關係還會受優先承購權牽制了。

（二）若出賣人直接將其所有之應有部分賣給第三人，且已辦理所有權移轉登記，則原本享有優先承購權的共有人，還能取得土地所有權？

由於本條不具有物權效力，所以享有優先承購權的共有人不能在移轉所有權予第三人後，再向出賣人主張移轉所有權^[4]。因此，只能在認為有受損害的情形下，訴請法院請求出賣人損害賠償^[5]。

（三）如圖1所示，A、B與C同為X土地共有人，A賣應有部分給B時，C是否享有優先承購權？

依土地法第三十四條之一執行要點第11點（九），可知買受人若是共有人時，其他共有人並不會取得優先購買權^[6]。

（四）若多數共有人B與C因出賣而處分全部共有物時，是出賣共有物「全部的所有權」，則不同意出賣的共有人A，是否享有優先購買權？

如圖1，B與C一起決定出賣整塊土地X^[7]，對A來說等同於出賣自己的應有部分，如果A同意出賣，自然沒有問題；而如果A不同意，B與C共同出賣共有地的行為則會被認為是多數共有人B與C的有權代為處分，A的優先承購權不會被剝奪，不同意處分的共有人的優先承購權，並不會因為自己的應有部分被代為處分而消滅^[8]。