買賣違章建築，除了買方無法成為所有權人外，如果之後違建遭拆除，法律風險由誰承擔？

臺灣地狹人稠，五顏六色的鐵皮屋加蓋形成了特殊的市容景象。然而，這些高低不一的鐵皮屋大多都是違章建築，日後都有被政府拆除的可能。因此，「違章建築」於法律上究竟如何定義？買賣違章建築又會產生什麼風險？這些問題就成了大眾關注的議題。

一、違章建築的定義

依據建築法的規定，未經主管機關審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用建築物^[1]。因此，於建築法的適用地區^[2]，無建造執照／雜項執照及使用執照^[3]卻擅自興建使用的建築物，即屬「違章建築^[4]（下稱「違建」）」，而有遭政府拆除的風險^[5]。常見的違建型態如：頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋（俗稱「樓中樓」）、防火巷擴建等。

二、買賣違建需承擔的風險

（一）買方無法成為違建的所有權人

建築物興建完成後，需要辦理「保存登記^[6]」，出資興建者才能移轉該建築物的所有權^[7]；而建築物的買受人（即「買方」），也要經過「所有權移轉登記」的程序，才能取得建築物的所有權^[8]。然而，如前所述，違建並不具有辦理保存登記時所需要的使用執照，所以就無法向地政機關辦理保存登記。因此，若違建的所有權人日後想把違建轉售，就會發生違建的所有權人無法與買方辦理所有權移轉登記的情形（圖1）。換句話說，因違建一開始就無法辦理所有權「保存登記」，導致違建的買方也無從透過「所有權移轉登記」取得違建的所有權。

然而，違章建築常具有一定的經濟價值，使得民間交易情形比比皆是，法院為了因應此種社會需求，創設了「事實上處分權^[9]」的概念，使違建的受讓人於買受違建後，雖然無法取得所有權，但還是能取得違建的「事實上處分權^[10]」，進而受讓人仍然可以對對違建進行占有^[11]、使用、收益^[12]或事實上處分等行為。

（二）若違建遭拆除，買方得否請求賣方賠償？

買方得否請求賠償，需區分以下兩種情形說明：

1. 買方明知或重大過失不知違建

若買方於買受建物時明知為違建，或因重大過失而不知有違建的情形，買方需自行承擔建物被拆除的風險，賣方不須就此負擔責任^[13]。舉例而言，若買賣契約中有無增建部分已勾選「本買賣標的物包括現有已增建（含外推）之違章建築物，區域在頂樓，買方並已確實知悉並同意該權利移轉之限制及其存在被拆除之風險…」，則法院即可能認定買方屬明知的情形，而認賣方無須負擔瑕疵擔保的責任^[14]。

2. 買方不知違建，或雖重大過失不知但經賣方保證

若買方買受建物時，不知有違建的情況（如：賣方刻意隱瞞）；或雖買方因重大過失而不知，但經賣方保證非屬違建^[15]的情形，賣方即不能免除其瑕疵擔保責任。也就是說，違建日後若遭拆除，買方得向賣方請求損害賠償^[16]。

三、結語

違建的交易於社會上屢見不鮮，於買賣建物前，最保險的作法還是在買賣前，詳細了解建物是否屬於違建，避免往後可能面臨的紛爭。只是買方如果明知建物為違建仍執意購買，那麼就無法受到法律的保護，不可不慎！