購買屋主和地主不是同一人的房子，土地會被收回導致拆屋還地嗎？賣房子時原屋主什麼時候要通知地主？

通常在買賣房子時，買家遇到的房屋所有權人（以下稱原屋主）和房屋坐落的基地所有權人（以下稱地主）會是同一人；然而，因為房子和土地的所有權是各自獨自存在的權利，原則上可以由不同人擁有，所以，如果遇到原屋主沒有基地的所有權，而是向地主承租基地時，買家可能就會有案例中的疑問，以下逐一說明。（見圖1）

一、地主不可以主張屋主換人就要拆掉房子、收回基地

（一）換屋主，原本的基地租賃契約還會存在嗎？

基地租賃關係存在於原屋主與地主之間，地主跟新屋主（也就是法律上的「房屋受讓人」）之間沒有簽租約，那地主可以主張跟新屋主沒有簽基地租約，要求拆掉房屋、返還土地嗎？

答案是，地主的主張在法律上是沒有理由的。依民法第426條之1，租土地蓋房子後，如果原屋主把房子的所有權移轉給新屋主，原屋主和地主之間的基地租賃關係，對於新屋主也會繼續存在^[1]。地主不可以主張屋主換人，跟新屋主之間沒有簽租約為理由，進而要求新屋主拆屋還地。

民法之所以規定原本的基地租賃契約，對於新屋主繼續存在的目的，是希望地盡其用儘量讓房屋繼續存在，畢竟房屋不可能離開基地單獨存在，為了追求經濟利益和財產的利用流通，避免每次移轉房屋所有權，新屋主都面臨房子可能被拆的問題。

（二）換屋主，會構成轉租基地導致地主收回基地嗎？

附帶一提，有些厲害的讀者會注意到，就算民法有保障新屋主，但地主可以另外依照土地法第103條第3款規定^[2]，主張原屋主承租基地後，賣屋、移轉租賃權是「轉租基地」的行為，以此收回基地並要求新屋主拆屋還地嗎？也就是說，房屋移轉所有權後，因為房屋就在基地上，基地租賃關係也不得不從原屋主移轉到新屋主身上，那這樣算是轉租基地嗎？

實務認為，除非當初租賃契約雙方有特別約定，例如不可以轉讓基地上的房屋等，不然可以推定基地租約約定當時，出租基地的地主就已經同意租賃權可以隨著房屋移轉而移轉；而房屋移轉導致租賃權移轉的情形，跟單純只將基地轉租的情形不一樣，出租基地的地主不可以主張依照土地法第103條第3款，對新屋主（即房屋的受讓人）主張收回基地^[3]。

二、優先承購權條件的通知時點

優先承購權，是指擁有用相同的條件（包括價格、付款方式等）優先購買的權利^[4]。在房屋所有權人出售房屋的情形，基地所有權人依法擁有房屋的優先承購權^[5]，也就是說，原屋主必須將房屋出售的條件通知地主。

至於原屋主什麼時候要通知地主呢？或者說，出賣房屋的原屋主通知地主的買賣條件，是一開始的開價，還是買賣雙方多次折衝後的最終條件？依實務見解，是指買賣雙方都同意的條件，而不是賣方單方面提出的條件^[6]；而且出售的條件如果有變更的話，要再次通知地主^[7]。所以原屋主要通知地主的條件，是買賣雙方最後同意的條件，而不是原屋主一開始出售所開出的條件。

三、小結

案例中，買家A跟原屋主B買房子並受讓房屋的所有權，B與地主C的基地租賃關係也會依法對A繼續存在，地主C主張他並沒有租基地給A，因此要求拆掉房子、收回基地是沒有理由的。

其次，因為地主C擁有房屋的優先承買權，因此A、B買賣房屋時，必須將雙方最終談妥的買賣條件通知C。