土地增值稅（二）——一生一次和一生一屋的優惠稅率

土地增值稅^[1]是指土地所有權移轉時（例如買賣、贈與），政府依照土地的漲價倍數，以累進稅率20％、30％、40％的稅率^[2]，向出賣人或受贈人課徵^[3]。除了一般的稅率，土地增值稅也規定有10％土地增值稅的優惠稅率^[4]，但僅針對「自用住宅用地」才有適用，也就是讀者可能曾聽過「一生一次」、「一生一屋」的節稅方式。究竟要分別符合哪些條件才可以適用，以下說明之：（見圖1）

一、優惠稅率的要件

（一）一生一次

1. 要辦妥戶籍登記

土地所有權人或他的配偶、直系親屬，要在這筆自用住宅用地上辦妥戶籍登記，而且是沒有出租或供營業用的住宅用地^[5]。

2. 面積限制

都市土地（有發布都市計畫的地區）面積未超過3公畝（300平方公尺）部分；非都市土地（未發布都市計畫的地區）面積未超過7公畝（700平方公尺）部分^[6]。

3. 使用限制

於出售前1年內，沒有供營業使用或出租^[7]。

4. 次數限制

土地所有權人使用土地稅法第34條第1項優惠稅率僅得適用1次^[8]，又稱「一生一次」。但如符合同法第5項更嚴格的要件時，則可突破次數限制，又稱「一生一屋」（詳後述說明）。

5. 房屋價值限制

建築完成1年以下的自用住宅；或是建築完成超過1年，但自用住宅的評定現值不及所占基地公告現值的10％^[9]。

6. 地上建築物權屬限制

蓋在自用住宅用地上的建物，所有權人必須是土地所有權人或他的配偶、直系親屬^[10]。

（二）一生一屋

使用過一生一次的優惠稅率後，如果符合以下更嚴格的條件，就可以突破一生一次的次數限制，繼續適用一生一屋的優惠稅率，沒有次數限制^[11]：

1. 面積限制

都市土地面積未超過1.5公畝（150平方公尺）部分；非都市土地（未發布都市計畫的地區）面積未超過3.5公畝（350平方公尺）部分。

2. 持有自用住宅數量限制

土地出售時，土地所有權人和他的配偶及未成年子女，都沒有這間自用住宅以外的房屋。

3. 持有自用住宅土地期間限制

出售土地前，持有該土地6年以上。

4. 設籍時間限制

土地所有權人或他的配偶、未成年子女，在土地出售前，在這塊地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。

5. 使用用途時間限制

出售前5年內，沒有供營業使用或出租。

二、適用稅率

無論是一生一次或一生一屋，統一以10％的單一優惠稅率計算^[12]，不適用土地稅法第33條規定20％至40％的累進稅率^[13]。

三、注意事項：超額自用住宅用地適用順序

土地所有權人申請自用住宅面積超過前面提到的面積限制時，原則依土地所有權人自己選擇的順序，計算到面積限制為準。如果未選擇，以各筆土地依土地稅法第33條規定計算的土地增值稅，由高至低的適用順序計算^[14]。

四、案例分析

各位看完了法律規定及注意事項後，筆者實際解析文前所提出的案例，並以一生一次為適用範例：

由於A所有的X地位於都市計畫範圍內，而都市土地出售按自用住宅用地優惠稅率的面積限於300平方公尺，超過部分仍回歸一般稅率計算，所以500平方公尺的X地須先計算「土地漲價總數額」和「漲價倍數」（判斷一般稅率所適用的級距），再分別計算適用優惠稅率及一般稅率，最後合併加總，就是A出售X地應繳納的土地增值稅：

（一）每平方公尺土地漲價總數額^[15]

＝30,000（本次移轉現值）－5,000（前次移轉現值）x150／100（物價指數調整）

＝30,000-7,500

＝22,500。

（二）漲價倍數

＝22,500／7,500

＝3＞2（適用第3級稅率^[16]）

（三）適用自用住宅用地優惠稅率部分（一生一次）應納土地增值稅

＝22,500x300 x10％（此處適用單一稅率，無論漲價倍數為何）

＝675,000。

（四）適用一般稅率部分應納土地增值稅

＝「7,500^[17]x200x20％」＋「7,500x200x30％」＋「7,500x200x40％」

＝300,000＋450,000＋600,000

＝1,350,000。

（五）合計應納土地增值稅

＝675,000＋1,350,000

＝2,025,000。這就是A出售X地時應納的土地增值稅額哦！