簽訂房屋租約，有哪些事情要注意？

一、一般租約簽約注意事項

日常生活中簽訂房屋租約，有時是為了居住用，有時是供開店、營業用。為求實用性，本文著重介紹一般人簽訂供「居住用」及供「小店面使用」的房屋租約時，需要注意的事情。至於商業辦公大樓等其他用途的租約，可能有一些不同的放寬或限制，請特別留意。（見圖1）

（一）確認出租人有權出租

簽訂房屋租約，第一步就是要確認出租人是有權利出租的人。承租人可以請出租人出具房屋稅單、稅籍證明、建物所有權狀或建物謄本等，來證明他有房屋的所有權，當然也建議請出租人出示身分證明文件，確認他是所有權人本人。

如果出租人不是所有權人，例如是轉租，此時可能需要屋主（俗稱的大房東）同意轉租才算合法轉租^[1]，尤其居住用的房屋，必須屋主書面同意才能轉租^[2]，因此，轉租的情形建議可以要求轉租人出具屋主的「轉租同意書」^[3]。

（二）確認租期事項及提前終止租約的違約金數額

應確認起租日、有無裝潢期間、可否續約等租期事項是否明確。如果有約定可以提前終止租約，要注意提前終止租約的違約金數額，特別要注意居住用的房屋，提前終止租約的違約金不能超過1個月的租金^[4]。

（三）確認租金數額以及支付方法　

在一些店面的租約中，租金計算會依照承租人銷售的營業額或其他方式浮動調整，這時要注意調整機制是否明確。另外，承租人欠租達2個月租金額，經過出租人定期催繳仍拒繳時，出租人可以依法終止租約^[5]。為了避免雙方爭執租金是不是已經繳了，建議承租人用轉帳或請出租人按期開收據等方式，保留證據，比較能避免爭議。

（四）確認押金是否超過2個月租金額

出租人通常會收取押金，用來擔保房屋損壞修理費或遺留物清理費^[6]，按規定出租人所收取的押金不可以超過2個月租金額，如果出租人果真收取超過2個月租金額的押金，就超過2個月部分，承租人可以主張抵付房租^[7]。

（五）確認承租人失火責任程度

民法規定，承租人在有重大過失時，才要對失火所造成的損害負責賠償^[8]。但是，如果雙方約定承租人就一般的抽象輕過失或具體輕過失也要負失火責任，例如想租店面開早餐店，房東為了要請房客特別注意用火安全，約定抽象輕過失的失火責任，這是可以的^[9]。簽約時，建議也要確認承租人失火責任程度。

（六）確認電費是否過高

供居住使用的房屋租約，電費如約定由承租人負責繳納，不得超過每度電6.41元，超過部分無效^[10]。

（七）確認沒有記載不得約定事項

供居住使用的房屋租約中，如果有以下約定，都是無效的^[11]：

1. 廣告僅供參考、

2. 承租人拋棄審閱期間（但這只限於出租人是企業經營者，如果非企業經營者的個人房東與房客約定拋棄審閱期間，並不會無效）、

3. 承租人不得申報租賃費用支出、

4. 承租人不得遷入戶籍、

5. 承租人須繳回契約書、

6. 出租人負擔的稅賦如果比出租前增加時，增加部分由承租人負擔、

7. 免除或限制出租人故意不告知的瑕疵擔保責任、

8. 契約有關的通知只用電話通知、

9. 約定違反強制或禁止規定。

（八）確認簽約雙方都有行為能力

滿18歲的人才有完全行為能力^[12]。如果是限制行為能力人簽約，簽約時能出示法定代理人（例如父母）的同意書，比較能避免日後的爭議。但如果租屋情境是他日常生活所必需的，即使沒有得到法定代理人的同意，簽約還是有效^[13]。

（九）檢查房屋現況

通常簽約時會一併點交房屋。因此，務必確認點交的設備及其現況，最好是製作房屋現況點交確認書，並由雙方簽名^[14]。拍照或錄影也是很好的方式。

二、考慮是否公證

租約如果有經過公證並約定強制執行條款，以後承租人如果有積欠租金、違約金、租期屆滿後仍不遷離，或出租人不返還押金時，任一方都可以直接拿公證書向法院請求強制執行，避免冗長訴訟程序^[15]。

此外，民法上有新屋主不能把舊租客趕走的規定，俗稱「買賣不破租賃」，但在沒有定期限或租期超過5年的租約中，要經公證才有效力，因此建議雙方如果有這類需要，可以考慮事先公證^[16]。

三、結論

在本案例中，A雖然才16歲，在現行法下尚未成年，但是租屋通常是離鄉求學的學生日常生活所必需的行為，或許可以認為A這時可以獨立簽約。另外，A可以要求B提供身分證明文件、房屋所有權證明或轉租同意書等，以確認B為有權出租的人；對於電費過高部分，可以告知B這個已違反相關法令，並不合法。