租屋時可能需要負擔的支出:租金、押金與違約金


文:雷皓明(認證法律人)張學昌(認證法律人)

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在房屋租賃關係中,契約當事人除了需要負擔租金,還可能需要負擔「押金」與「違約金」。

一、租金是房客使用房屋的代價,租金的金額以及支付的時間點(例如月初、月末繳交租金)由雙方自行訂定法律沒有強制規定

原則上在契約當事人簽訂契約後,於租賃期限內即不可任意增減租金,除非符合下列任一情況:

(一)雙方當事人皆同意,此時才可以增、減租金。

(二)房屋因天災或其他不可怪罪房客的事由,導致部分毀損,此時依照民法第435條[1],房客可以請求房東減少租金。 

(三)如果租賃契約沒有租賃期限,房屋的價格有升、降時,雙方當事人都可以依照民法第442條[2]聲請法院增、減租金。 

二、押金(也有人稱為押租金)是房客交給房東的保證金,用來擔保租賃關係中房客可能產生的賠償責任[3]

例如,房客欠租或是房屋使用上造成房東損害,房東可以從押金中扣除相當的金額作為補償,不需要另行向房客請求賠償。如果租賃關係中沒有損害發生,或是有損害發生但押金仍有餘額,租賃關係結束之後房客即可向房東請求返還押金。

三、違約金是契約一方當事人違反契約時,他方可以請求的賠償金[4]。原則上違約金具有「總額預定」的性質,也就是說,不論實際損害多於或少於約定的違約金額,一旦違約的事情發生,他方都可以照約定金額請求。

例如,現行行政院房屋租賃契約書範本中第11條規定[5],若提前終止租約,房東、房客應於一定期限前通知對方,否則就應賠償違約金。

一般租賃契約會約定如果房客應負擔違約金,房東可直接由押金中扣除。如果押金不足以填補違約金的額度,則房東可就餘額另行向房客請求。

 

 

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