租屋前要注意的事情（二）— 確認出租人是房屋所有權人、有轉租權人

在租屋之前，仔細確認「出租人對於房屋的權源」是很重要的一件事！因為出租人必須是「有權將房屋出租的人」，如此一來，簽約後承租人才有合法居住在房屋裡的權利。一般來說，有權出租房屋的出租人可以粗略地分成「房屋所有權人」、「房屋有權轉租人」兩種，而具體應該如何確認，詳情請看我們以下的說明^[1]：（見圖1）

一、出租人是房屋所有權人

當出租人是房屋所有權人時，出租人對於房屋的權益是基於所有權而來，此時的重點即是在確認出租人對於房屋的所有權。

（一）「屋主本人」來簽約

1. 要求提供建物所有權狀和身分證件等相關資料

屋主本人簽約，是屬於屋主自租的情況，如果房屋是經過辦理保存登記（建物所有權第一次登記）的建物，出租的屋主即會有地政機關所核發的「建物所有權狀」，屋主也可以向地政地政事務所申請建物登記第一類謄本，兩者上面都會有房屋的用途、座落（也就是地段）、面積、所有權人的資料等等，承租人可以透過請求出租人出示建物所有權狀（或建物謄本）、身分證件等相關資料，來確認出租人確實為房屋的登記所有權人。

而如果房屋是沒有經過保存登記（建物所有權第一次登記）的建物，也就是出租人於出資興建完房屋後，沒有辦法擁有地政機關所核發的「建物所有權狀」，而是俗稱的「違章建築」時，因為我國民法對於房屋所有權的取得，並不一定要有保存登記，出資興建完房屋依然可以取得房屋的所有權^[2]。而此時，承租人亦可以向出租人請求查看建物設籍的戶籍證明文件、繳納房屋稅或水電費的憑證等，來輔助確認出租人對於房屋的所有權。

2. 房東不願提供上述資料時怎麼辦？

不過就實際經驗來說，並不是所有的出租人都願意提供上述的房屋產權資料給承租人。此時，承租人其實可以拿著自己的身分證，依照房屋的地址向地政事務所來申請房屋的「建物登記第二類謄本」，上面會有建物所有權人的部分姓名、以及建物是否有查封登記、假扣押、破產等登記^[3]，雖然比起屋主有權申請的「建物登記第一類謄本」有完整的記載，第二類謄本會隱匿部分個人資料，但承租人至少可以先就地政的登記資料，來推知房屋的登記所有權人，並初步了解房屋的概況。

（二）屋主請他人來簽約

不過需要注意的是，有時候雖然是屬於屋主自租的情況，但是簽約人並非屋主本人，而是屋主的親朋好友或合作夥伴等，這個時候承租人就必須要去確認這位親朋好友或合作夥伴，是否有相關授權書可以證明他有代理屋主簽約的權限^[4]。並且在簽約時也需要留意，此時租賃契約的簽約人僅為代理人，屋主本人仍然為出租人^[5]。

二、出租人是「有權轉租人」

當出租人是有權轉租人時，出租人對於房屋的權益是基於租賃權、租賃管理權而來，此時的重點即是在確認出租人的合法轉租權利。

（一）出租人對房屋有租賃權

這是屬於二房東（出租人為房屋的原承租人，又出租而成為轉租人）的情況，一般依照民法第443條第1項^[6]規定，房屋的轉租人除非與房東有特殊的規定，否則在租賃期間內，可以將「房屋的一部分」轉租給其他人，此時的轉租人即具有合法轉租的權利，而成為合法的二房東。

不過，針對住宅的租賃關係，依據現行租賃住宅市場發展及管理條例（以下簡稱住宅條例）的規定^[7]，必須要經過大房東（也就是最一開始的出租人）書面的同意，才可以把住宅的全部或一部分轉租出去。也因此，承租人可以向二房東詢問清楚轉租的狀況，包含請求出示大房東同意轉租的書面、二房東原本與大房東的租賃契約，查看是否有約定房屋部分不得轉租的條款等等，來確認二房東是否具有合法的轉租權利。

（二）出租業者對住宅有租賃管理經營權

這是屬於包租代管業者的情況，包租業是向房東承租住宅後、當二房東轉租的業者^[8]；代管業則是受到房東委託，處理、管理所有住宅租賃業務的業者^[9]。依照現行租賃條例第19條第1項規定^[10]，包租代管業者都需要完成相關租賃住宅服務業許可登記，並於許可後三個月內辦妥公司登記。因此，承租人可以在「內政部租賃住宅服務業資訊系統」查詢包租代管業者的合法性，來確知出租人對房屋的租賃經營權，租屋會更安心有保障。