房客欠租時,房東有什麼權利可以主張?


文:雷皓明(認證法律人)張學昌(認證法律人)

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房客積欠租金時,房東法律上的權利包含:以押金扣抵欠租、終止契約以及行使留置權來抵償欠租。(見圖1)

圖1 房客欠租,房東可以主張什麼權利?||資料來源:雷皓明、張學昌 / 繪圖:Yen
圖1 房客欠租,房東可以主張什麼權利?
資料來源:雷皓明、張學昌 / 繪圖:Yen

一、如果契約有約定押金,房東可以從押金中扣抵租金

押金(押租金)是房客交給房東的保證金,用來擔保租賃關係中房客違約產生的損害賠償。依照租賃契約,房客有準時給付租金的義務,房客如果積欠房租就違反了租賃契約,房東可以直接從押金中扣除相當的金額作為欠租的補償,不需要另行向房客起訴請求賠償

二、房東可以終止契約

依照民法第440規定[1],房客積欠租金的總額達到相當於兩個月的租金時,如果經過房東催告仍未支付積欠的租金,房東可以終止契約,請房客返還租賃物給自己。

要特別注意的是,依照土地法第100條的規定[2],如果契約有約定押金,房東應先自押金中扣抵租金,扣抵後積欠的餘額仍達到兩個月租金時,才可依照民法第440條規定催告繳交欠租與終止契約[3]

三、房東可以行使留置權來抵償欠租

依照民法第445條[4]不動產的出租人,可以扣押放在不動產內承租人的物品。

房東依照本條規定,可以對房客放置於房屋內的物品主張留置權,使房客不可隨意將屋內物品搬離房屋。

留置權類似於扣押財產的概念,房東可以藉此擔保自己的債權未來可以被實現。如果房客未來仍不繳交租金,房東可以用這些物品來抵償欠繳的租金。

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LU0007793(一般會員) 2021-06-25 14:08:51
請問動用留置權是否一定需要經過法院裁定?或是減去押金的欠租達二個月以上時房屋所有權人即可主動行使。
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匿名(進階會員) 2023-09-15 11:18:11
請問如果房屋住家出租有附傢俱及家電,光是押金部分就無法彌補傢俱家電,如果還需等租客欠費滿2個月以上才能終止合約!這樣房東的損失就更大了!
請問是否有其它的方式和租客提前終止合約
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