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公寓大廈的外牆磁磚掉下來砸壞我的東西，誰應該負責？
圖1公寓大廈外牆磁磚掉落砸壞我的東西，怎麼辦？資料來源：黃蓮瑛、葉子齊/繪圖：Yen一、公寓大廈的外牆歸誰所有？由誰管理？（見圖1）（一）由全體區分所有權人共有依照公寓大廈管理條例，變更外牆面構造的行為，必須受到公寓大廈規約或區分所有權人會議決議的限制，而不能由區分所有權人（下稱「區權人」）任意加以使用或變更。由此可知，外牆並不是公寓大廈區權人的專有部分，而是屬於共用部分。既然外牆屬於共用部分，則外牆的所有權由全體區權人共同享有。也有法院見解從不同角度觀察，認為外牆涵蓋整個公寓大廈，是整棟建築物都不可...
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雇主以業務性質變更為理由解僱勞工，是否合法？需不需要先預告？勞工該如何主張權利？
圖1以「業務性質變更」為理由解僱勞工，合法嗎？資料來源：黃胤欣/繪圖：Yen 一、雇主依勞動基準法第11條第4款規定終止與勞工間之勞動契約，除須具備業務性質變更外，還須符合「有減少勞工之必要，又無適當工作可供安置時」之要件（見圖1）勞動基準法第11條第4款規定的「業務性質變更」，是指除雇主本身營業事業項目變更外，包含因經營事業之技術、手段、方式變更，或雇主經營決策改變，造成業務產生實質變異情形。至該條款後段規定的「有減少勞工之必要，又無適當工作可供安置時」，則是指如雇主有其他手段可以安置勞工，例如企業內調職...
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老闆叫我「滾」我就離開，這樣解僱算數？
一、什麼是解僱？與資遣有什麼不同？在我國勞動基準法規定中，由雇主發動終止勞動契約的情形，都是解僱。但解僱的性質可分為「懲戒型解僱」與「經濟型解僱（資遣）」，兩者的差異為雇主是否須發給勞工資遣費，以及雇主是否需要提前預告勞工將被解僱的情形，以下分別簡單介紹。（一）經濟型解僱（資遣）如果是因為公司經營不順利、業務性質變更或勞工無法勝任工作等原因，使公司無法再繼續僱用勞工，而須終止勞動契約時，依法雇主必須先行預告，預告的期間長短會因為任職期間而有不同規範，例如工作3個月以上未滿1年必須在終止勞動契約前10...
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公寓大廈規約範本
一、誰會需要這個範本呢？想要制定、修訂公寓大廈規約的起造人或區分所有權人會需要。檔案的前5頁是公寓大廈規約相關注意事項，第6頁開始是規約條款範本，內容包括樓頂平臺的約定、外牆使用管理、管理委員會的組成與選任、管理費的繳納與運用、住戶應遵守事項（例如不得排放惡臭噪音、不得占用樓梯間、飼養動物的規定等）等等。二、範本的來源公寓大廈規約範本來自中華民國內政部營建署（2014），《公寓大廈規約範本》，下載Word檔(.docx)請點我，PDF檔(.pdf)請點我。註腳公寓大廈管理條例第56條第1項：「公寓大廈之起造人於申請建造執照...
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公寓大廈公共區域毀損，是管委會還是住戶要負責修理？費用如何分擔？該負責的人不處理怎麼辦？
公寓大廈的範圍除了各自獨立的居住空間以外，還包含了「共用」的公共區域，例如屋頂、大廳、花園、陽台，或是健身房等娛樂設施。獨立的居住空間內有設施毀損，由各住戶自己修繕處理，這點不難理解；但萬一是這些公共區域出了問題，該由誰來負責修理呢？（見圖1）圖1公寓大廈公共區域有毀損，是誰該修繕？誰該支付修繕費用？資料來源：張學昌/繪圖：Yen一、有管委會的公寓大廈，由管委會負責修繕依照公寓大廈管理條例第10條第2項，共用部分的修繕、管理以及維護，由管理負責人或管理委員會（也就是「管委會」）負責。因此，像是屋頂、大廳...
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鄰居的卡拉OK、打麻將等日常生活噪音，該怎麼辦？——近鄰噪音的處理方式
從社會新聞上常常看見因為鄰居製造噪音而引發的糾紛，像是夫妻吵架、小孩跑跳、拖拉傢具物品等所造成的聲響，如果這些噪音問題未能取得共識或有效處理，容易使噪音問題被放大而形成鄰居間的糾紛。萬一遇到這類「近鄰噪音」，又無法與對方取得共識時，我們可以如何主張自己的權利？一、什麼是近鄰噪音（見圖1）圖1鄰居很吵怎麼辦？資料來源：黃蓮瑛、梁九允/繪圖：Yen在所有的噪音當中，由鄰居間的居家生活或非營業行為所產生的噪音，可以通稱為「近鄰噪音」，這類型的噪音多半的狀況無法用噪音計進行量測判定，所以環保機關難以訂定管制標...
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鄰居製造惱人異味怎麼辦？－－簡介民法氣響侵入禁止規範
不動產的所有權人，原則上具有自由地使用、收益自己所有不動產的權利，但如果不動產的位置彼此相鄰，這些權利人或利用人在使用不動產時，難免會相互產生干擾。民法為了調和這種權利衝突的狀況，在民法第774條至798條針對相鄰關係加以規範。一、什麼是「氣響侵入禁止」？在相鄰關係的規範中，如瓦斯、臭氣、熱氣、灰屑等這類偏向肉眼無法輕易目視的氣味、氣體等類型，屬於民法第793條氣響侵入禁止的規範對象。也就是說，民法原則上禁止土地或建築物的所有權人和利用人將抽菸產生的菸味、做菜而生的油煙或氣味、焚燒金紙的煙塵、裝潢的油漆...
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樓下鄰居說他家漏水，要我負責出錢維修，合理嗎？－－談公寓大廈抓漏與維修費用的分擔
臺灣因為地狹人稠，近年房價地價又不斷高漲，居住在集合住宅的人越來越多。集合住宅和傳統透天住宅左右相鄰相較，又多了上下樓層間的關係，鄰居之間漏水的糾紛時有所聞，一旦不幸遇到漏水紛爭，該怎麼釐清維修和抓漏費用的責任分擔呢？首先必須先確認漏水管線是屬於集合住宅內哪部分的管線：是專有部分、約定專用部分、共用部分或約定共用部分，才能夠進一步釐清誰應該負責出錢抓漏或維修。一、共用部分或約定共用部分的修繕費如果漏水位置是在共用部分或約定共用部分，像是健身房、樓梯間、大廳等提供給所有集合住宅住戶一同使用的公共區...
專區 - 懶人包
租屋族必備 租房須知錦囊包｜簽約篇
在茫茫租屋市場中，好不容易找到喜歡的小窩，準備跟房東簽約。然而惡魔常常藏在細節裡，租約中哪些規定一定要白紙黑字寫清楚，哪些反而不能寫進合約，在簽約前無論是房東還是房客都需要好好看仔細。事後發生爭議，拿出當初簽定的合約才發現「啊～原來當初是這樣規定的><」那可能就來不及囉！在這回錦囊包裡，你可以知道：📃定金、押金、違約金、電費的金額上有什麼限制嗎？📃生活公約真的有效嗎？房屋失火誰負責？📃哪些規定寫進合約也無效？還有其他租賃時常見的爭議糾紛，例如房屋的修繕責任歸誰管、房客欠租怎麼催繳才合法、發現自己住到...
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公寓大廈合法設置招牌廣告，要留意哪些事情？
我們常常看到公寓大廈的外牆上懸掛著廣告，尤其每次到了選舉的季節，大街小巷更是處處佈滿了候選人的標語及笑容。究竟這些廣告是如何設置於公寓大廈各處的呢？（見圖1）圖1公寓大廈能不能設廣告呢？資料來源：黃蓮瑛、劉怡君/繪圖：Yen一、居家憲法──公寓大廈管理條例公寓大廈管理條例（下稱「本條例」）俗稱居家憲法，顧名思義，本條例主要用於釐清公寓大廈的住戶有什麼權利義務，而設置廣告就是其中一個例子。依據本條例規定，如果您所居住的公寓大廈，已於規約或區分所有權人會議決議中有設置廣告的相關規範，並已向主管機關報備，一旦...
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晚上10點之後、之前的噪音如何處理？
隨著生活型態的改變，都市的夜生活越發精彩，但也使得噪音的問題令人不堪其擾，在2015年，關於噪音的總陳情數甚至高達7萬件。針對此問題，噪音管制法有所規範，並且進一步訂定了噪音管制標準，我們來看看晚上10點之後、之前的噪音究竟如何管制吧！（見圖1）圖1噪音管制區的管制手段？資料來源：黃郁真/繪圖：Yen一、噪音管制區噪音管制區劃定作業準則第2條初步將管制區域分成四類，管制區的類型會影響到管制的強度，第二類管制區相對較受保護，而類型如下：（一）環境亟需安寧之地區。（二）供住宅使用為主且需要安寧之宅地區。（三）以住...
範本
漏水聲請調解書
一、誰會需要這個範本呢？因為漏水問題而與鄰居或社區管理委員會有糾紛的人會需要。在公寓大廈當中，公共區域如果漏水，而且不是某一住戶所造成的，那應該由社區管理委員會依據公共基金來支付修繕費用。而不是公共區域的地方，如住戶跟鄰居之間的共同壁或樓地板，如果因為正常使用而破損、漏水，應該由兩戶共同負擔修繕費。但如果是因為鄰居裝修或者不當使用管線，導致有漏水狀況時，應該由鄰居負擔修繕費用。如果在決定責任歸屬、修繕費用應該由誰支付等過程中發生糾紛，就可以用這個範本進行調解。二、範本的來源漏水聲請調解書的範本，...
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小聊一下#15︱管委會出來面對！那些關於管委會的points
如果住在公寓大廈裡面，對於「管委會」或「管理負責人」應該不陌生，然而他們到底是在做什麼呢？管理公寓大廈真的如某些人說的，又涼又爽還有油水撈嗎？或者其實是雜事多、可能挨告，讓住戶避之唯恐不及的苦差事呢？ 從住戶的角度來說，公告不合理、空間要修繕、鄰居很吵鬧、管理費太高、保全疑似打混，這些雜事都需要找管委會，當管委會沒有即時處理時，住戶又該怎麼辦呢？ 這一集，Yt與Henry將來聊聊關於管委會（與管理負責人），那些可能讓你意外或不意外的points，聽眾朋友們快按下收聽鍵吧：1.管委會不一定有支薪2.公寓大廈三寶：區...
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冷氣機懸掛外牆，未占用路面通道且不影響通行，是否違法？第三人可否請求拆除？
這個問題要考量的有：第一、冷氣機懸掛的外牆所有權屬於誰？第二、冷氣機突出外牆投射地面所在的土地所有權屬於誰？可以分成四種情況來討論：（見圖1）圖1冷氣機懸掛外牆上合法嗎？其他人可以要求拆除嗎？資料來源：余青慧/繪圖：Yen一、分析四種常見情況（一）冷氣機懸掛的外牆、投射地面都是該住戶單獨所有如果建物屬於住戶單獨所有，例如獨棟的透天建築，冷氣機懸掛的外牆也是該住戶單獨所有；並且，冷氣機突出外牆投射地面所在的土地也是該住戶單獨所有的情況。因為外牆和土地都是住戶自己單獨所有（自己就是所有權人），所有權人自然...
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在公寓大廈中裝潢施工時，應遵守的義務
公寓大廈中屋主為提升居住品質而進行裝潢工程已是目前常見的事。然而，相較於獨棟房屋，由於公寓大廈的特色是除了專有部分外，住戶還需要與其他住戶共同使用共用部分（例如樓梯間、頂樓），住戶之間有相互倚賴關係。一旦某戶施工，很容易造成其他住戶損害或居住安寧干擾，產生紛爭。以下簡要說明住戶在裝潢時應注意的法律義務，與可能承擔的法律責任。一、施工戶應遵守的義務依照公寓大廈管理條例第5條規定，住戶負有不得妨害建築物之正常使用與不違反區分所有權人共同利益的義務。而區分所有權人共同利益之行為，是建立在以人為基礎之健...
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遮雨棚算違建嗎？大樓住戶擅自裝設遮雨棚，該怎麼辦？
無論是生活中還是新聞上，常常看到公寓大廈住戶間為了裝設遮雨棚吵得不可開交，認為遮雨棚阻礙視野、方便小偷攀爬，甚至為此鬧上法院，重點來了，大樓住戶究竟能否加裝遮雨棚呢？（見圖1）圖1大樓住戶能裝遮雨棚嗎？資料來源：黃郁真/繪圖：Yen一、首先必須釐清該遮雨棚是否屬於違建建築法第25條第1項規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」遮雨棚符合建築法對建築物的定義，所以經審查許可取得執照後才能建造，如果住戶是未經許可而加裝就屬於違建，可以向主管機...
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公寓大廈的公共區域有菸味，住戶只能忍耐嗎？
一、菸害防制法的規定有落實，公共場所多半已全面禁菸自從菸害防制法在1997年公布施行後，民眾如果在公共場所、大眾運輸交通工具、室內工作場所等禁菸場所吸菸，可能會被處新臺幣2,000元以上1萬元以下的罰鍰，所以現在已經比較少見到癮君子在這些場所恣意的吞雲吐霧了。二、私人場所可以抽菸嗎？但如果是住戶在公寓大廈的大廳、中庭、樓梯間或公共廁所等公共區域，或是保全人員在警衛室裡抽菸，菸味飄散至大廳，住戶可以禁止嗎？還是只能默默忍耐？（見圖1）圖1公寓大廈，用什麼方式禁止吸菸？資料來源：余青慧/繪圖：Yen（一）住戶可以在...
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拆包裝的網購就不能退貨？
若有使用過網路拍賣平臺購物，一定知道有7天的猶豫期間，無論稱為猶豫期間或鑑賞期，依照消費者保護法第19條的規定，網購在7天之內，消費者可以不附理由以及任何費用，以法定方式解除契約。如果在網購碰上像案例這樣的糾紛，要解約退回商品卻遭賣家答覆：「法律規定的7天不是鑑賞期，不能使用商品，所以如果拆除包裝並使用，而且沒有包裝的話那就不能退貨。」因為網購的金額通常都不大，許多消費者可能摸摸鼻子給個一星負評認賠，但賣家所說符合法律規定嗎？（見圖1）圖1消費者在網購的7日鑑賞期內可以做的事？資料來源：曾友俞/繪圖：Yen...
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什麼是「工商秘密」？怎麼判斷哪些公司情報不能洩漏呢？工商秘密跟營業秘密有什麼不同？
一、什麼是「工商秘密」？依據刑法，若有明確的法律規定，或是員工有跟公司簽署保密契約時，員工必須在法律規定或契約約定的範圍內，為公司保守與工作相關的秘密。若員工把秘密洩漏出去，就有可能成立洩漏工商秘密罪，恐面臨最高1年有期徒刑的刑責。依據法院的解釋，工商秘密是「工業上」或「商業上」的秘密，著重在保護經濟效益，只要是公司花費人力、時間、金錢取得的資訊，且關係到公司未來發展利益，就會被認為具有經濟價值，例如：產品的檢驗報告，或公司的財務報表等都是。但如果是無法識別特定聯絡人的電話號碼（只知道是客戶，但...
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技術生、工讀生、建教生與實習生各有哪些權利保障？
在職場或各企業單位的招募訊息裡，我們經常會看到不同身分別的募集需求，例如：技術生、工讀生、見習生與建教合作生等。不同的法令規範，賦予不同身分者的權利義務不盡相同，相對地雇主的權利義務也會不太一樣，分別說明如下。（見圖1）圖1技術生、工讀生、建教生、實習生的權利？資料來源：匿名/繪圖：Yen一、技術生（一）什麼是技術生？指屬於勞動部訂定的「技術生訓練職類」，例如：精密磨床工、移動式起重機操作或美容美髮等，以技能學習為目的，而接受雇主訓練的人。這樣的訓練是為了培養基層技術人力，招募的對象只限於15歲以上或國...