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斡旋金
斡旋金是不動產交易中的預約，斡旋成立不等於買賣契約成立。仲介為了讓買賣雙方達成共識，先向買方收取一筆金額，或是請買方開本票、支票、簽立要約書，等賣方同意買方出價金額時，斡旋就成立，未來雙方簽訂買賣契約時，這筆斡旋金就會轉成定金。斡旋金在民法中沒有規定，是一種無名契約、非典型契約；其他法令中有規定不動產經紀業要保存斡旋金的交易紀錄。延伸閱讀：林清汶（2021），《不動產斡旋金功能、與不動產買賣契約關係》。註腳地政士及不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐辦法第13條第1項第2款：「地政士及不動產經紀業從事與不動產...
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調解有什麼方式？調解是否成立，有什麼差別？
調解，就是民眾在發生紛爭時，雙方當事人在調解委員的協調下，互相讓步，尋求一個大家都可以接受解決問題的方案。一、調解的途徑有兩種在現行法上，調解可以依照為協助當事人解決紛爭的機關分為兩種，第一種是在法院的調解，第二種是在鄉鎮市調解委員會的調解。會有兩種機構提供民眾進行調解程序的目的，在於促進當事人和諧且有效解決紛爭，無須透過法院以較繁瑣的訴訟程序處理，達到減少法院案件量的負擔，並使民眾得以多元接觸並使用調解程序來解決爭議。（一）法院調解第一種是在法院的調解，是依照民事訴訟法調解的規定，再視案件類型...
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什麼是應有部分（持分）？什麼是共有？
一、共有的意思一般來說，某一財產的所有權人通常只有一個，例如買一本書、一杯飲料、一把傘，這些東西都是專屬於購買者的，由購買者「獨享」所有權。但有時也會有跟別人一起「分享」所有權的時候，這種狀態就叫做「共有」。舉例來說，像是購買土地或建築物，因為價格太高，X一時拿不出足夠的錢，於是找來Y一起購買，並約定2人都登記為所有權人，則X跟Y就是「共有人」，而一起購買的土地或建築物，就稱為「共有物」。二、什麼是應有部分（持分）？大家可能會想知道，當我們跟別人共有土地、建築物或其他物品時，究竟這東西的哪一部分才是...
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促進社會住宅的包租代管政策大剖析
近年來相信讀者經常會看到政府興建社會住宅的新聞，尤其從2017年起政府開始試辦社會住宅包租代管計劃，引進民間業者參與社會住宅包租代管媒合，更在2018年6月公布租賃住宅市場發展及管理條例，包租代管政策頓時成為不動產業界的新寵兒，但不少人對社會住宅的包租代管還是有許多疑慮，為滿足大家對社會住宅包租代管的好奇及疑問，本文特定整理重點如下：一、什麼是社會住宅啊？誰可以承租？社會住宅的定義規定在住宅法第3條，是指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用之住宅及其必要附屬設施。有資格承租者則規定在同法第4條，經濟或社...
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什麼是立法理由？立法理由該怎麼查詢？
每一條法條的出現都有「立法理由」。例如，為什麼在臺灣想要買賣房地產的時候，民法規定要有書面契約？為什麼不能口頭說好就買賣房地產？這背後的原因，就是「立法理由」。一、立法理由有什麼用處？立法理由，可以讓我們知道這個法條為什麼存在、為什麼這樣設計，而最重要的是，讓我們知道遇到事情需要運用法條時，該怎麼「使用、解釋」法條內容。我們用上面的例子繼續來說明。民法第758條規定不動產物權（例如房地產買賣）的移轉登記、變更登記要用「書面」才可以。根據這一條的立法理由，是因為不動產交易是一種重大交易，對於人民的權...
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買到漏水屋怎麼辦？（二）──房屋買賣糾紛處理懶人包
上篇我們說明了「現況交屋」的意思，以及買房要注意的事情。如果真的不巧發生糾紛了，該如何處理呢？以下介紹幾種方式供讀者參考。（見圖1）圖1買房發生糾紛怎麼辦？資料來源：林博文/繪圖：Yen一、通知仲介及賣家如上篇文章所說，看屋並且檢查瑕疵是買家的權利也是義務，發現瑕疵要即時通知賣家，若有怠於通知的情況，賣家便有可能主張免責。另外，主張賣家要負物之瑕疵擔保責任，買家要注意時間，如果在交付標的物（交屋）後5年都沒有主張物之瑕疵擔保，或是在通知賣家瑕疵後超過6個月沒有主張，權利就會因為超過法定的除斥期間而消滅。...
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什麼是大法庭制度？（上）──判例、決議何去何從？
於2018年12月7日上路的大法庭制度，取代了實務上行之有年的「判例」和「決議」制度，但為什麼會有如此大幅度的修正呢？為了讓讀者瞭解法院實務的運作及制度的演進，本文首先會著重說明判例和決議制度的概念，以及過往所產生的爭議；至於大法庭制度的內容，則會在〈什麼是大法庭制度？（下）——案件要怎麼進入大法庭呢？〉中深入介紹。一、什麼是「判例」和「決議」？（一）什麼是判例？如果最高法院、最高行政法院作成的裁判值得參考時（例如：完整說明某一法律概念，或明確區分容易混淆的法律關係等），就會透過會議或總會議等決議方式，...
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企業需要資金的時候怎麼辦？（下）——淺談企業債權籌資
企業需要資金時可以用股權、債權籌資，上篇介紹股權籌資，本篇將談談債權籌資，最後還有兩類型的比較表。一、什麼是債權籌資？除股權籌資外，其他籌資方式均屬債權籌資，是公司向他人借貸等方式，成立債權債務關係。債權籌資的類型繁多，例如：一般私人借款、融資性租賃、群眾募資等，限於篇幅，本文以常見的公司債、銀行貸款為例說明。（一）發行公司債公司債是指股份有限公司以籌集長期資金為目的，將所需資金分成多數同單位金額，發行債券或無實體發行方式集資，公司因此負擔的金錢債務。公司債雖屬有價證券，但本質仍是民法上金錢債務...
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所有權移轉不破租賃
指訂定不動產租約，出租人將租賃物交給承租人使用收益後，如果出租人把租賃物的所有權移轉（例如：買賣、贈與）給第三人，承租人可以向第三人主張租賃契約存在，繼續使用收益租賃物。俗稱為「買賣不破租賃」，但所有權不破租賃才是比較精確的說法。1929年11月22日立法理由提到：出租人交付租賃物後，將租賃標的物不動產所有權讓與第三人，第三人讓受出租人所有權利、義務，讓租賃契約持續存在，才能保護承租人的利益。由立法理由、學說多數見解可以知道，所有權移轉不破租賃的規定只適用在不動產。例外承租人不能向第三人主張租賃關係存在...
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公示原則
公示原則，是指物權變動，必須依照一定的公示方法表現出來，有足以讓社會大眾辨識的公示外觀，才會發生一定的法律效果。透過清楚地顯示出物權的變動與歸屬，來維護交易秩序，避免當事人及第三人因不知而受到損害。民法規定的公示方法，不動產須經登記，動產則是必須經交付後占有動產，才具備公示外觀，發生物權變動的法律效果。註腳臺灣高等法院103年度重上字第838號民事判決：「物權乃對標的物之直接支配，具有排他與優先效力，故物權之存在及其變動，必要有一定之公示方法以為表現，使當事人與第三人均得自外部認識其存在及內容，否則在...
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成年監護的監護人有什麼權利與義務？如何避免監護人濫權？
一、監護人的權利與義務當成年人因精神退化等原因，導致無法判斷或表達時，法院可以依聲請為他做出監護宣告，並選任監護人協助他處理一定事務。監護人的職務包括對於受監護人的財產管理及護養療治，例如提領存款、代為處分房屋、代收租金以及支出安養院、醫藥費用等。因此，受監護人的財產由監護人管理，監護人於監護權限內，是受監護人的法定代理人，以善良管理人的注意義務，替受監護人從事與監護職務有關的法律行為。監護人從事監護職務時，要注意以下限制：（一）必須為了受監護人的利益執行職務監護人使用、代為或同意處分受監護人的...
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買賣不破租賃
精確說法是「所有權移轉不破租賃」，指訂定不動產租約，出租人將租賃物交給承租人使用收益後，如果出租人把租賃物的所有權移轉（例如：買賣、贈與）給第三人，承租人可以向第三人主張租賃契約存在，繼續使用收益租賃物。1929年11月22日立法理由提到：出租人交付租賃物後，將租賃標的物不動產所有權讓與第三人，第三人讓受出租人所有權利、義務，讓租賃契約持續存在，才能保護承租人的利益。由立法理由、學說多數見解可以知道，所有權移轉不破租賃的規定只適用在不動產。例外承租人不能向第三人主張租賃關係存在：租賃期限超過5年或是沒有...
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擔保物權
圖1擔保物權資料來源：本辭典內容/繪圖：Yen擔保物權是指權利人針對擔保標的物的價金可以優先受償，以保障他的債權。民法的擔保物權有3種，分別是抵押權、質權和留置權。以擔保物權中的抵押權為例，例如A想要跟銀行借錢，銀行就要求A提出自己或其他人的不動產，設定抵押權給銀行，這樣如果A還不出錢時，銀行就可以將房子拍賣，就房子拍賣的價金優先受償。跟擔保物權是一組，會一起出現討論的是「用益物權」。註腳謝在全（2014），《民法物權論（上）》，修訂6版，頁42。民法第860條：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉...
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公物
公物是直接提供作公法上的目的使用，而受國家或其他行政主體支配的物，例如道路、橋梁、消防車。 要注意的是，受公權力主體支配的物，不限於所有權是國家或其他行政主體的 ，也可能是私人有所有權，但由國家或行政主體取得管理權或其他物權，所以公物除了屬於公有的「自有公物」，也可能是屬於私人的「他有公物」。例如私人土地成為道路供不特定公眾通行，也歷時數十年，而因時效完成具有公用地役關係，這個成為道路的土地就是他有公物。註腳行政法院45年判字第8號判例：「行政主體得依法律規定或以法律行為，對私人之動產或不動產取得管...
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10萬元以下的糾紛，記得走小額訴訟程序——簡介民事小額訴訟程序
一、民事訴訟程序的類型人與人之間的紛爭五花八門，小至只請求1元的象徵性賠償，大至牽涉到好幾億元的案件。而不同事實的繁雜程度當然也有差異，如果法院只用一套程序審理所有案件，顯然不符合成本，更可能壓縮司法資源的運用，因此民事訴訟法依照案件的訴訟標的價額及類型，將訴訟程序分為：通常訴訟程序（下稱通常程序）。簡易訴訟程序（下稱簡易程序）：規定在民事訴訟法第427條以下，適用於訴訟標的價額在新臺幣（下同）50萬元以下及其他特定類型的案件。小額訴訟程序（下稱小額程序）：規定在民事訴訟法第436條之8以下，適用於訴訟標...
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留置權
圖1留置權資料來源：本辭典內容/繪圖：Yen依照民法第928條，留置權是指債務人如果不依照契約清償債務，債權人可以暫時禁止債務人取走特定物品；若債務人日後仍不清償債務，就可以用這些物品來抵債。留置權可分為一般留置權與特定契約留置權（又有稱為特殊留置權）。一般留置權就是民法第928條以下留置權這章的規定；特定契約留置權則是民法第3編第9章留置權以外的規定，例如在租賃契約中，依照民法第445條規定，不動產出租人因租賃關係的債權，而對承租人放置於不動產內的物品取得保管、占有的留置權；或是依照民法第805條第5項，遺失物的...
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處分行為
圖1處分行為資料來源：本辭典內容/繪圖：Yen處分行為，分為物權行為和準物權行為，可直接使物權或其他財產權發生得喪變更的，就是處分行為。例如在動產買賣中，除了簽訂買賣契約完成負擔行為，還須經過雙方讓與合意與交付的物權行為，動產的所有權才會歸於買受人。不動產則是須有書面合意和經過登記，才會真正使物權發生變動。註腳最高法院88年度台上字第2859號民事判決：「『處分行為』係指直接使權利移轉、變更、增加負擔及消滅之行為而言，故一般『負擔行為』(債權行為)不包括在內，從而買賣非屬處分行為甚明……。」民法第761條：「I動...
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承租中房子所有權人換人怎麼辦？──所有權移轉不破租賃
圖1承租中的房屋所有權人換人怎麼辦？資料來源：張博洋/繪圖：Yen一、所有權讓與不破租賃簡介（一）民法第425條第1項規定：出租人在於租賃物交付後，承租人占有中，出租人縱將房屋所有權移轉給第三人，原本的租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，承租人可以繼續承租。本條宗旨在於保障承租人，以債權物權化的方式，使承租人原先的租賃契約效力強化為物權效力。（二）又本條文字規範為「所有權讓與第三人」，可認為不論該租賃物以買賣或其他移轉原因而移轉讓與租賃物所有權，皆應認為可適用本條規定。例如：基於贈與而生的所有權移轉也可適用...
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典權人
圖1典權人資料來源：本辭典內容/繪圖：Yen指在典權關係中，支付典價給出典人而可以占有、使用、收益不動產的人。至於將不動產的占有移轉給他人、獲得典價的人則是出典人。如果出典人沒有在期限內回贖不動產，典權人原則上就可以成為不動產的所有人。註腳民法第911條：「稱典權者，謂支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產所有權之權。」民法第923條：「I典權定有期限者，於期限屆滿後，出典人得以原典價回贖典物。II出典人於典期屆滿後，經過二年，不以原典價回贖者，典權人即取得典物所有權。」民法第913條...
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公示性
可以想成是「公開展示」，也就是讓他人能夠瞭解或查詢特定資料或情況。民法中規定動產物權的公示方法是占有（例如一般人通常會認為開車的駕駛就是車主），不動產物權則是登記（例如房屋買賣都需要到地政機關辦理登記）。註腳民法第761條：「I 動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。II讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。III讓與動產物權，如其動產由第三人占有時，讓與人得以對於第三人之返還請求權，讓與於...