房東規定若帶人回租屋處夜宿,一天需加一千塊租金,這樣是合法的嗎?

匿名(進階會員)
2018-12-17 07:51

朋友的租屋處是分租套房類型。
房東有規定不能帶外人過夜,若發現一天需加一千塊租金,並在鐵門出入處加裝監視器。

請問
1. 若房東有在契約中特別規定「若帶外人過夜,需額外加收費用」這樣算是合理的定型化契約嗎? 若否,房客可以以什麼理由與房東抗議?

2. 房東可以透過查看監視器,關切我的生活習慣嗎? (ex. 帶朋友回家夜宿,因房東調閱監視器,打電話給我確認是否有人過夜)


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建議在契約中加註「短期留宿親友, 不在此限」
如果分租套房的房客讓外人住在租屋處,有可能會被認為是轉租的行為;而依照法律規定,房客轉租居住用的房屋必須事先取得房東的書面同意[1],否則房東甚至可以依法提前終止租約[2]
為了避免違法違約的風險,建議房客簽約前先跟房東討論,在租約上註明可以轉租;或只是朋友偶爾會來借宿的情形,也建議至少在租約上註明「短期留宿親友,不在此限」等類似的文字[3],避免事後只是留宿朋友1、2天,卻被房東要求收費甚至提前終止租約。
房東將監視器裝在公共空間,但長期拍攝房客生活作息,可能有民事侵權責任

法院認為原則上住戶在公共空間並沒有合理的隱私期待。因此如果在公共空間裝設監視器,例如分租套房的交誼廳或走廊,也沒有針對分租套房內部拍攝,不會構成民法上侵害隱私權的侵權行為。

不過,有法院認為如果監視器拍攝範圍包含房屋門口,而拍攝畫面將包含住戶長期進出房屋的生活作息時,就有可能構成隱私權的侵害[4]。此時,房客可以依民法第18條規定[5]請求拆除監視器,以及依民法第195條第1項規定[6]請求非財產上的損害賠償。

關於租屋處加裝監視器的問題,可以進一步參考:王綱(2022),《同一層房屋出租給多名房客,房東可以在租屋公共空間加裝監視器嗎?》。

註腳

  1.   租賃住宅市場發展及管理條例第9條第1項:「轉租人應經出租人書面同意,始得轉租其租用之住宅全部或一部。」
  2.   租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第3款:「租賃期間發生下列情形之一者,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償:……三、承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人。」
  3.   崔媽媽基金會(n.d.),《租屋大哉問   Q7 多找一個人來住,房東卻說房客違約,要求加租金,可以嗎?》。
  4.   可參考:臺灣臺中地方法院106年度訴字第1394號民事判決
  5.   民法第18條:「
    I 人格權受侵害時,得請求法院除去其侵害;有受侵害之虞時,得請求防止之。
    II 前項情形,以法律有特別規定者為限,得請求損害賠償或慰撫金。」
  6.   民法第195條第1項:「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者,並得請求回復名譽之適當處分。」
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