押金隨便房東收？收超過2個月的押金合理嗎？

租屋簽約時，房東通常會向房客收取一筆押金，用來擔保房客可能欠繳的租金、約定由房客繳納的水電瓦斯等費用、違約金或是毀壞房屋、附屬設備衍生的損害賠償費用。

押金的金額可以隨便由房東喊價嗎？如果房東超收，房客該如何主張權益？（見圖1）

一、住家用住宅租賃契約，押金不得超過2個月

（一）住宅租賃押金不得超過2個月於法有據

土地法規定押金不得超過2個月房屋租金^[1]。租賃住宅市場發展及管理條例（下稱「租賃專法」）也明文規定，供住宅用的租賃契約^[2]，押金不得超過2個月租金額^[3]。

自2023年2月10日起，住宅租賃契約已全面適用消費者保護法^[4]，房東自備的租約就必須遵守內政部制定的「租賃住宅定型化契約應記載及不得記載事項」，違反的租約條款會依法無效^[5]。這份應記載及不得記載事項也規定住宅租賃契約的押金不得超過2個月租金總額^[6]。

（二）遇到房東超收押金該怎麼辦？

綜合以上，如房東自備租約約定超收押金，不僅該條款無效^[7]，房客還能向直轄市、（縣）市消費者保護官提起申訴^[8]；如果房東不改善，可能面臨新臺幣（下同）3萬至30萬元的罰鍰，再要求改善仍不改善，罰鍰會提高到5萬至50萬元^[9]。

如果房客已經把押金交給房東了，該怎麼辦？法律規定房客可以主張超收的部分用來抵扣房租^[10]。例如房客已給3個月租金額的押金，就超出的1個月押金，房客可主張作為下一個月的租金，免再繳納。

二、營業用房屋租賃契約，法律沒有限制押金金額

承租房屋是當作工廠、辦公室、店面、倉庫使用，租賃目的不是住家居住用途，就不適用租賃專法、租賃住宅定型化契約應記載及不得記載事項，也就是房客沒有押金不得超過2個月的保護。

至於土地法對於押金不超過2個月租金的規定，內政部^[11]認為，這條規定只適用於住宅用的房屋，營業用房屋租賃不適用，也就是雙方約定押金超過2個月租金也不違法。

法院^[12]也採相同見解，最高法院認為房東收取押金是為了保護自己的財產，但住宅租賃同時牽涉房客的居住權及生存權，對於房客生存權的保障應大於房東的財產權，所以特別以法律限制押金額度不得超過2個月。至於營業用的房屋是為了賺取利潤、並非安身居住使用，應該回歸契約自由原則，由當事人依房屋價值、房客營業風險等因素，自行決定押金數額。實務曾有案例為飲料店、牛排館租約，房東收取超過2個月租金額的押金，法院均認為合法^[13]。

三、營業兼住家的情形，押金有上限嗎？

例如承租透天房屋，一樓作店面營業使用，二樓以上供老闆及家人居住使用，更甚至將承租房屋兼作經營電商與居住處所，押金如何收取才合法？這部分實務上還沒有穩定統一的見解。

（一）一律不得超過2個月的上限

內政部認為^[14]營業兼住家使用的房屋仍有租賃專法的適用，依照這個函釋的邏輯，營業兼住家使用的房屋租賃，押金有2個月租金額的上限。

（二）必須個案判斷，不一定只限2個月

但有判決持不同見解^[15]，法院認為必須依照具體使用情況檢視房屋使用的主要目的，若房屋位處車水馬龍的熱鬧商業區且坪數高達上百坪，現場掛有營業招牌、承租主要目為營業使用，雖然有部分空間作為員工及負責人住家起居使用，但不改變營業場所的性質，則土地法為了保護住宅租賃契約中承租人居住權益的2個月押金總額限制，在這樣的情境就不適用。

（三）可以考慮簽2份租約，較無爭議

所以可以看出主管機關、法院判決在這個議題上，似乎還沒有穩定統一的見解。如果營業、住家的使用區域可明確區隔（例如一樓店面營業使用；二樓以上住家使用），建議可以考慮依使用目的分別簽署兩份契約，較無爭議。