什麼是最高限額抵押權？跟一般抵押權有什麼不同？

一、什麼是最高限額抵押權？

最高限額抵押權，指的是債務人或是第三人提供不動產作為抵押物，對債務進行擔保，債權人與抵押物的所有人約定，針對債務人現在已存在或是將來當事人可以預見，在一定法律關係內發生的不特定債務^[1]，如果債務人最後沒有還清，債權人（同時也是抵押權人）就能夠將抵押的不動產拍賣，並且在雙方所同意設定的最高限額內，對於所賣得的價金可以優先受償^[2]。

二、跟一般抵押權有什麼不同？

最高限額抵押權的特殊之處如下，而與一般抵押權（或稱普通抵押權）^[3]有所不同（詳表1）：

（一）抵押權可與債權獨立存在

在設定一般抵押權時，原則上需要先有債權存在，也就是需要先有債務人跟債權人借錢的事實，才能夠設定抵押權^[4]。一般抵押權也具有消滅上從屬性，如果抵押權所擔保的債權不再存在，抵押權也會一起消失不見^[5]。

但最高限額抵押權沒有類似的限制，可以先設定最高限額抵押後再有債權，而且不會因為所擔保的債權不存在而消失^[6]。

（二）擔保一定法律關係內不確定的債權額度

1. 一般抵押權

一般抵押權原則上在設定時就已經存有債權，所擔保的範圍就是以設定時的特定債權為限，優先受償範圍包含債權金額、利息、遲延利息、違約金以及實行抵押權的費用^[7]。舉例來說，如果債務人向債權人借40萬元，並提出自己名下的土地設定抵押權，將借貸金額40萬元及前面提到優先受償範圍的項目都登記在地政機關的登記簿上^[8]，那麼所擔保的債權就是這筆40萬元借款，當債務人沒有在約定的期限前還錢時，債權人就可以變賣或拍賣設定抵押的土地，再就拍賣抵押物所得到的錢中，優先收取擔保的40萬元借款本金，以及利息、遲延利息、違約金和實行抵押權的費用。

2. 最高限額抵押權

與此不同的是，最高限額抵押權是從抵押權設定時起，到債權確定時為止，對一定法律關係內所生的債權加以擔保^[9]，因此雙方必須約定所擔保債權的範圍，並加以登記^[10]。最高限額抵押權所擔保的債權可以在債權確定前，因為債務人的還款與借款行為而不斷變動、增減額度，也就是說所擔保的債權額度可以是不確定的。舉例來說，如果登記的最高限額抵押權額度是700萬元，雙方並約定了期限，債務人可以依實際需求向債權人借還錢，只要金額加減後不超過最高額度700萬元就可以了；如果債務人先向債權人借了600萬元，後來還了100萬元的借款，但之後又有用錢需求，只要約定期限還沒有到或債權確定前，債務人仍然可以再向債權人借最多200萬元 〔700-（600-100）＝200〕。

不過要注意的是，最高限額抵押權只在雙方所約定登記的最高額度內提供擔保，也就是最高限額抵押權人只能在這個額度範圍內優先獲得清償（唯一的例外是，實行抵押權的費用不會受到這個額度的限制，還是可以優先獲得清償）^[11]。因此，如果債權的利息、延遲利息以及違約金跟擔保的債權合計超過最高限額時，超過的部分抵押權人不能主張優先受償^[12]。

（三）擔保的期限

一般抵押權因為不能獨立存在，抵押權的期限是緊緊追隨所擔保的債權，不可以任意約定，必須與所擔保的債權期間完全相同。至於最高限額抵押權，因為不需要先有債權才能設定，雙方可以任意約定期限；但為了發揮最高限額抵押權的功能，並兼顧抵押權人及抵押人雙方的權益^[13]，法律規定這個期限最長不能超過30年^[14]。

三、結論

如果A和B還沒有實際的借錢行為，但希望先約定7年的借款期限，並且約定好最多可以欠多少，而且在這7年內可以有借有還，以因應A未來7年間不時的週轉需求、賺到錢也可以先還，而B希望A提供名下房子做抵押的話，為避免每次借錢與還錢時，需一再設定與塗銷抵押權^[16]，此時最適合的抵押權設定方式就是最高限額抵押，僅需在約定所擔保債權的範圍內，設定一次最高限額抵押權即可。