捷誠律師的地政筆記專欄／土地法第34條之1執行要點修正後，不同意出售的共有人提出異議的介紹

一、前言

內政部於2023年8月22日大幅修正「土地法第34條之1執行要點」（下稱系爭要點），並於2024年1月1日生效。其中，新增系爭要點第14點，規定以多數決處分共有物的共有人（下稱部分共有人），向登記機關申請不動產權利異動登記時，不同意出售共有人（下稱他共有人）可以在登記機關收件後，以書面提出異議^[1]，如果確實屬於系爭要點規定的情形，登記機關應依土地登記規則（下稱土登規則）第57條第1項第3款的登記事項涉及私權爭執，駁回異動登記申請。

什麼是「登記事項涉及私權爭執」？過去都是透過主管機關的解釋來說明，系爭要點第14點則是首次將部分內涵予以明文規定，以下為文介紹^[2]。

二、他共有人怎麼提出異議才會成功？——介紹系爭要點第14點

（一）異議的事由

他共有人對於部分共有人處分不動產的登記申請提出異議，成功的話，登記機關會依土登規則第57條第1項第3款^[3]，駁回不動產登記申請，而土登規則第57條第1項第3款可簡要以「登記事項涉及私權爭執」來理解^[4]。哪些才算是登記機關會駁回登記申請的私權爭執，過去除了法令未明文定義外，行政機關也沒有依職權提出具體定義的解釋函令^[5]，導致登記機關沒有可資依循的處理方式^[6]。

為了減少糾紛及保障他共有人行使優先購買權的權益，內政部本次增訂執行要點第14條，針對部分共有人依土地法第34條之1（下稱系爭規定）第1項申請登記的案件，明訂他共有人提出書面異議時，登記機關應予駁回的情況有以下6種^[7]：

1. 數宗土地或建物併同出賣，部分共有人沒有記明各宗土地或建物價金，導致他共有人無從就其共有的土地或建物行使優先購買權，但如果有系爭要點第12點第2項但書的情形，就不會駁回（詳後述）。
2. 他共有人對於他應得的對價、補償及買賣條件等私權事項有爭執，並附具已向法院起訴文件。
3. 關於優先購買權的書面通知，有不符系爭要點第8點第2至4款的爭執^[8]。
4. 其他損害其權益的情形，並附具已向法院起訴文件。
5. 他共有人證明於部分共有人通知期限內表示願以同樣條件優先購買共有物，部分共有人仍依系爭規定第1項規定申請移轉登記。
6. 他共有人能證明部分共有人未依通知或公告的條件出賣共有物與第三人（買方）。

（二）異議應注意事項

1. 多筆不動產併同出售未逐一記明價金，妨礙他共有人行使優先購買權，但仍無法異議的情形（第1種情形）

上述的第1種情形是原則要駁回，但有以下兩種情形之一^[9]，登記機關即不得以涉及私權爭執(無法異議)駁回：

（1）併同出售的共有物和非共有物之間，具有「法院認定」的使用不可分

部分共有人併同出賣共有物與非共有物時，如果能提出法院確定判決或與法院確定判決有同一效力的證明文件，證明兩者使用上不可分，就不必分別記明價金。

（2）依法必須併同移轉

例如農舍與農舍坐落的土地，農舍若為共有物，但農舍坐落的土地涉及好幾筆，部分是共有物，部分不是共有物，但由於均屬供農舍坐落之土地，所以依法應併同移轉^[10]。這時農舍與農舍坐落的土地併同出售，就成為同時「處分共有物與非共有物」的情況，此時部分共有人縱使沒有分別記明價金，對於他共有人的異議，登記機關也不得以涉及私權爭執駁回登記申請。

上述情形，因為共有物和非共有物使用不可分、應併同移轉，所以他共有人行使優先購買權時本來就要將它們全部都買下來，不能選擇只買共有物，所以即使部分共有人沒有記明每一筆不動產的價金也沒差。如果他共有人依此提出異議，登記機關也不得以涉及私權爭執駁回登記申請。

2. 必須先向法院起訴（第2、4種情形）

第2及第4種情況，他共有人異議時都必須提出已向法院起訴的文件作為判斷標準，避免登記機關要實體審查各種爭執的事項。

3. 處分共有物「全部」與「應有部分」均有適用（第5、6種情形）

第5及第6種情況為筆者按系爭要點第14點除書提到土登規則第97條第3項規定推演出來：系爭要點第14點是涉及部分共有人依系爭規定第1項處分共有物「全部」時，他共有人的異議。但土登規則第97條第3項規定是涉及部分共有人出賣「應有部分」，他共有人提出異議的情形——觀察土登規則第97條第1項可知，這是規定部分共有人依系爭規定第4項出賣「應有部分」申請移轉登記時，出賣人切結他共有人已放棄優先購買權的情形^[11]，與系爭要點第14點部分共有人依系爭規定第1項處分共有物「全部」的情況應屬不同^[12]。

但無論處分共有物的「全部」或「應有部分」，皆應依系爭規定第2項規定通知其他共有人^[13]。這次的系爭要點修訂，直接把土登規則97條第3項放在系爭要點第14點本文除書規定，可知如果部分共有人處分共有物「全部」，而發生第5或第6種他共有人提出異議的情形時，雖然不是土地登記規則第97條第3項出賣「應有部分」，登記機關仍應依系爭要點第14點「準用」土登規則第97條第3項，再依土登規則第57條第1項第3款駁回登記申請^[14]。

因此，部分共有人無論是處分共有物的全部或應有部分，而有第5或第6種情形經他共有人提出異議時，登記機關也應駁回登記申請。

三、案例解析

文章一開始的案例是實務上常發生的爭議案例，希望藉此說明系爭要點的修正內容，也希望能進一步探討內政部（主管機關）和法院如何認定是否涉及私權爭執而應駁回登記申請，筆者亦提出自己的看法供參：

（一）實務見解

1. 內政部：異議不受理、不駁回登記申請

內政部認為，「爭執」是指對於申請登記的法律關係有爭執，以本案土地已經提起共有物分割之訴，涉及私權爭執為由，請求駁回登記之申請，與土登規則第57條第1項第3款的意旨不合，登記機關對於他共有人的異議應不予受理^[15]，也就是登記機關認為分割共有物之訴並非私權爭執，不會駁回所有權移轉登記的申請，他共有人無法阻擋多數決處分。

2. 法院：應駁回登記申請

法院認為，他共有人提出異議，主張系爭土地經共有人提起共有物分割訴訟於第二審審理中，部分共有人再依土地法第34條之1第1項將系爭土地設定地上權於他人以妨礙分割共有物之訴，屬於脫法行為，並質疑設定地上權內容的真實性，認為有虛偽不實等，則申請地上權設定登記的法律關係顯然存有爭執^[16]。因此法院認為登記機關應駁回登記申請，他共有人的異議確可阻擋多數決處分。

（二）筆者贊同法院看法

筆者同意法院見解的結論^[17]，但提供不同的思路：案例其實是涉及民法第823條以下分割共有物與系爭規定多數決處分共有物間不同的利益思考。

簡單來說，民法第823條的規定是讓每位共有人都可以隨時單獨請求分割共有物^[18]，避免共有物使用管理不順利，或共有物無法自由流通等，進而造成私權糾紛不斷、經濟上不利益；而系爭規定則在兼顧他共有人的權益範圍內，限制他共有人自由行使所有權，以多數決的方式提高共有物利用效率。自由處分個人財產或有所限制，要用哪種制度來保障個人財產？筆者認為不同規範而產生的「私權利益衝突」，本就無法交由登記機關判斷衡量，所以有此異議應以涉及私權爭執，駁回登記申請^[19]。

四、結語與修法評析

涉及私權爭執如何判斷所產生的爭議，在登記機關或法院實務上皆累積不少案例，系爭要點的修正，雖新增與涉及私權爭執有關的規定，而提供登記機關判斷執行的標準。但修正理由提及「從國家任務分工及資源配置之效率性言之，土地登記機關不應再就登記事項所涉及之『民事私法爭議』為審查。」^[20]，且系爭要點第14點第2和第4款更以爭議是否已進入法院來認定是否涉及私權爭執^[21]，則內政部地政司對於登記機關審查權限範圍，似朝緊縮方向靠攏。

未來如果提出異議的他共有人沒有提供向法院起訴的文件，登記機關應如何判斷是否涉及私權爭執？在法規沒有明確規定的狀況下，涉及私權爭執的異議有無理由，是否可能變得將全以有無法院起訴文件為準？此與我國登記體制是否相符，以及對未來登記制度的影響，恐怕為主管機關所始料未及。