收益地價

定義
所謂收益地價，是指依據土地使用後所產生的收益來評估它的價值。在土地經濟學上，可以用收益還原的方式計算：「收益價值＝地租／還原利率」[1]。在這個公式中出現的兩個名詞說明如下：
地租：是指「契約地租[2]」，過去是指「佃農給付給地主的租金」，而在現今是指使用土地時，所付出的代價——「租金」[3]。
還原利率：採用的標準多以「政府發行的公債利率或一般金融機構的定存利率」[4]。

所以，由這種「收益還原法」或「收益資本化」的方法求得的地價，就稱為「收益地價」[5]。

與公告地價及地價稅的關聯性
收益地價既然是用土地的使用價值作為評估地價的依據，就有學者認為我國關於地價稅的「課稅基礎」，也就是公告地價，在評定時，就應該以「收益地價」為標準[6]。這個標準雖然合於地價稅的本質，但要注意現行仍以土地的「買賣實例」為準[7]。這樣規定的原因在於，以往「土地」的收益地價（收益實例）的查估較為困難，常以市場地價或交易地價代替（也就是前面所提買賣實例）[8]，故仍請讀者們注意。

註腳

  1. 　 殷章甫（2016），《土地經濟學》，第2版，頁105；林英彥（2012），《認識地價》，頁5。
  2. 　 參林英彥（2013），《地租學說之研究》，頁26。
  3. 　 筆者在此提醒，這邊涉及地租的定義，而牽扯眾多關於土地經濟學者關於地租學說爭議，如李嘉圖（D.Ricardo）的「差額地租(differential rent)理論」、馬克思（Karl Heinrich Marx）的「絕對地租(absolute rent)理論」等等。有興趣的讀者，建議可以研讀林英彥（2013），《地租學說之研究》一書。而這裡採用契約地租作為收益地價之定義要素之一，原因在於考量土地所有權賦予土地所有權人有使用土地之權利下，任何人不得免費使用他人土地，愈使用者，即須支付使用的代價，此與一般大眾所理解之「租金」概念相近，且不違反地價調查估計規則第4條。
    地價調查估計規則第4條：「
    I 地價調查應以買賣實例為主，無買賣實例者，得調查收益實例。
    II 前項收益實例，係指租賃權或地上權等他項權利，且具有租金或權利金等對價給付之實例。」
    規則中的「收益實例」，能在不動產估價及土地經濟學中擇取一個適當的基點，使得收益地價中有關「地租」的定義契合於前開規定中有關「收益實例」的定義。
  4. 　 殷章甫(2003)，《地價與地用之理論分析》，頁30-31。
  5. 　 林英彥（2012），《認識地價》，頁6。
  6. 　 陳清秀（2018），《稅法各論（下）》，頁153。
  7. 　 地價調查估計規則第4條第1項。
  8. 　 殷章甫（2005），《土地稅》，頁106。
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張捷誠 認證法律人 陳琦姸 認證法律人
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