公告地價

定義
所謂公告地價是指地政機關（例如臺北市政府地政局）依法進行規定地價調查程序^[1]。這是以一種大量估價方法，並非將土地逐筆查估，而是化約的將土地劃分為不同地價區段後，依照不同調查情況，估計區段地價^[2]，送交各直轄市或縣（市）政府地價及標準地價評議委員會評議^[3]，再經地政機關計算各地價區段中的宗地單位地價（就是個別地號土地的地價）後，依法公告的「土地價值」。
公告地價在功能上主要用於供土地所有權人申報地價的參考^[4]，並作為稅捐機關徵收地價稅的依據^[5]。

與「公告現值 X」的關聯性
公告地價是為查估土地的收益地價^[6]，公告現值X則是為查估土地的市場地價，而因為「市場地價＝收益地價＋期待價值」，可以看出兩者內涵有「量」的差異，而非「質」的差異。
這也反映於估價程序及地政實務運作上，地政機關於每年地價調查程序，是透過一次規定地價程序，先形成公告現值X^[7]，並以公告現值X的一定比例，作為評定公告地價的參考^[8]。
所以兩者功能上雖有不同，但事實上在內涵或是地價查估的過程中，關聯性相當密切。

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註腳

　平均地權條例第15條：「直轄市或縣（市）主管機關辦理規定地價或重新規定地價之程序如左：
一、分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格。
二、依據調查結果，劃分地價區段並估計區段地價後，提交地價評議委員會評議。
三、計算宗地單位地價。
四、公告及申報地價，其期限為三十日。
五、編造地價冊及總歸戶冊。」
地價調查估計規則第3條：「地價調查估計之辦理程序如下：
一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。
三、估計實例土地正常單價。
四、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。
五、估計區段地價。
六、計算宗地單位地價。」
　地價調查估計規則第18條第1項：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」
地價調查估計規則第21條：「
I 估計區段地價之方法如下：
一、有買賣或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數為各該區段之區段地價。
二、無買賣及收益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相同，且依前款估計出區段地價之區段，作為基準地價區段，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，考量價格形成因素之相近程度，修正估計目標地價區段之區段地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其他地價區段之區段地價修正之。
II 估計區段地價之過程及決定區段地價之理由，應填載於區段地價估價報告表。
III 第一項第一款所稱之中位數，指土地正常單價調整至估價基準日之單價，由高而低依序排列。其項數為奇數時，取其中項價格為中位數；其項數為偶數時，取中間二項價格之平均數為中位數；實例為一個時，以該實例之土地正常單價為中位數。
IV 影響地價區域因素評價基準，由內政部定之。」
有關區段價法則可參游適銘（2011），《不動產估價學　理論與實務》，頁243以下。
　地價及標準地價評議委員會組織規程第3條第1款：「本會任務為下列事項之評議：一、地價區段之劃分及各區段之地價。」
　平均地權條例第16條：「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。」
　平均地權條例第17條：「
I 已規定地價之土地，應按申報地價，依法徵收地價稅。
II 應納地價稅額因公告地價調整致納稅義務人繳納困難者，得於規定繳納期間內，向稅捐稽徵機關申請延期或分期繳納，延期繳納期間不得逾六個月，分期繳納期間不得逾一年。
III 前項延期或分期繳納辦法，直轄市及縣（市）政府得依社會經濟情況及實際需要定之。」
　收益地價的形成主要是透過地政機關調查收益實例的方式估價而得，法規上的內涵可參以下規定：
地價調查估計規則第3條第2款：「地價調查估計之辦理程序如下：……二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。」
地價調查估計規則第4條第2項：「前項收益實例，係指租賃權或地上權等他項權利，且具有租金或權利金等對價給付之實例。」
但讀者們可發現，由於地價調查估計規則第4條第1項又規定「地價調查應以買賣實例為主，無買賣實例者，得調查收益實例。」所以實務上，地政機關是以調查買賣實例為主，但此並無理論上的扞格，因為誠如筆者所言，公告地價與公告現值X並非「質」的差別，而是「量」的差別，所以別因此認為法規規定有誤哦！
　注意，這雖然是地政機關所調查出的土地市場地價，但與一般社會通念所認識的「市價」仍有落差。
　平均地權條例施行細則第64條：「在舉辦規定地價或重新規定地價之當年，直轄市或縣（市）政府地價評議委員會得以依本條例第四十六條編製之土地現值表，作為評定公告地價之參考。」
內政部台內地字第8885163號函（1999/8/24）：「有關公告地價之評定原則，係以當年7月1日（筆者按2003年後因平均地權條例第46條修正，改為每年1月1日）為公告地價日期，並由直轄市或縣（市）政府地價評議委員會參考當年土地現值表、前次公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾地價稅負擔能力等因素辦理評定。」

貢獻者:

張捷誠認證法律人

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