因為這個問題已涉及具體個案，以下只就相關法律知識稍微說明，具體個案的解析，仍建議提問人備妥相關資料（例如租賃契約，或漏水情況、相關Line及錄音等證據）諮詢律師等專業法律人士[1]。
房東把房屋租出去之後，房屋使用權就歸房客所有，房東如果未經同意直接開門進入屋內，可能會涉及刑法第306條第1項的侵入住居罪[2]。
不過要成立侵入住居罪的條件是行為人「無故」進入，也就是沒有正當理由擅自闖入，但如果是房客欠租、或房東要修繕房屋卻遭到拒絕，房東進入租屋處算不算是「無故」呢？這沒有一定是或不是，法院會依照實際狀況，從客觀的標準看看房東的行為是否正當。
例如，雙方因為租約提前終止的爭執，但房客還住在房內尚未交還房屋，房東卻沒有得到房客的同意，拿備用鑰匙多次強行進入，並把房門、室內燈泡拆除，被法院認為房東構成侵入住居罪[3]。
例如，有房東發現電費暴漲，擔心電線不堪負荷、電線走火引發火災，所以找了水電技工一起進去檢查電線，就被法院認為房東是在盡他民法第429條第2項保存、修繕房屋的義務[4]，這是正當的理由，進入房屋不構成侵入住宅罪[5]。
所以房東未經房客同意直接開門修繕的行為，算不算有正當理由，還是有相關爭議及風險，仍請注意。也有律師提醒，就算確定有正當理由，建議還是要全程錄影或找公正第三人（例如鄰、里長等）作證，避免觸法[6]。
關於房東與房客間的糾紛可能涉及的刑責，可以參考：賴郁樺（2022），《房客欠租，房東可以換鎖嗎？或有其他處理辦法？》。
無論是民法第429條第2項或租賃住宅市場發展及管理條例[7]第8條第4項，都規定房東保存、修繕房屋的必要行為，房客不得拒絕[8]。如果房客沒有正當理由拒絕房東修繕，房客可能會面臨以下的不利結果：
有律師認為，房客沒有正當理由拒絕房東修繕，會免除房東的修繕義務，也就是居住在此的房客就不可以再主張因為房東沒修，要依法[9]提前終止租約[10]。
有案例是房客不但拒絕房東進入修繕漏水，甚至連訴訟中是由法院委託鑑定機關進入勘驗漏水情形時，房客都拒絕勘驗人員進入，導致房東無法請人鑑定漏水原因及修繕，房客因此被認為違反民法第429條第2項的義務，要賠償房東的損害，包括房客拖延修復時間導致房東不能使用房屋的租金損害，以及因為房客不配合鑑定，導致房東要另外找人擇期鑑定，多花一筆鑑定費等，都可以請求房客賠償[11]。
至於房客的拒絕、拖延維修，是否因此導致維修費用增加、額外造成房屋價值減損，必須要看有沒有房東的損害與房客的拒絕、拖延行為之間有沒有因果關係，例如如果是本來就是房東要支出的修繕費用，就不能要求對方負擔[12]，所以並不是什麼金額都可以要求房客賠。
以上僅簡略說明相關法律知識，具體個案的解析及進一步的法律意見，建議提問人備妥相關資料，諮詢律師等專業法律人士。
延伸閱讀：
雷皓明、張學昌（2022），《什麼是侵入住居罪？》。
雷皓明、張學昌（2022），《房客不當使用房屋的賠償責任》。
黃郁真（2022），《租屋的保管責任及修繕責任分別由誰負責？房東不修繕，房客該怎麼辦？》。
註腳
- 法律百科是共享知識的平臺，並未提供法律諮詢服務及法律服務媒合。建議參考問答：《除了在法律百科網站提問與直接找律師協助以外，請問哪裡可以找到面對面法律諮詢的管道？》當中列出的法律諮詢資源，或者是文章：匿名（2022），《我需要找律師嗎？有什麼管道可以找律師或是尋求法律諮詢呢？（下）》所提供的管道。
- 中華民國刑法第306條第1項：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。」
- 臺灣高等法院104年度上易字第210號刑事判決：「查，告訴人甲○○於103年1月26日與被告就告訴人甲○○以每月新臺幣（下同）7,500元租金，承租被告經其父親乙○○授權管理之051室房間達成合致，並合法住進051室房間，已詳如前述，告訴人甲○○事實上取得對系爭房間有之配管理權，嗣雙方雖合意解除租賃契約，告訴人甲○○依約定需於103年1月29日、30日搬離051室房間，因告訴人甲○○未依約定繼續居住051室，使用支配051室，被告未經告訴人甲○○之同意仍無權利進入，被告未經告訴人甲○○進入051室房間自屬已妨害告訴人甲○○居住安寧，且拆卸051室房門，及051室內之燈泡並非正當理由，因此，被告前後二次無故侵入告訴人甲○○所在之051室房間，均已該當刑法第306條第1項妨害他人住居自由罪之犯罪構成要件。」
其他房東成立侵入住居罪的案件，還可以參考：臺灣臺北地方法院103年度簡字第2795號刑事判決、臺灣臺中地方法院105年度審簡字第723號刑事判決。 - 民法第429條第2項：「出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」
- 臺灣高等法院臺中分院97年度上易字第1119號刑事判決：「本件告訴人甲○○係向被告丙○○○及乙○○夫婦承租上址房屋，則依租賃關係，出租人為保存租賃物之必要行為，承租人自不得拒絕，是被告丙○○○及乙○○2人為避免房屋電線走火，因而僱請水電技工丁○○至上址為告訴人之房屋檢查電線線路，當係保存租賃物之必要行為，告訴人甲○○本不得拒絕之。況身為房東之被告2人，發現電費暴漲，恐電線不堪負荷，是檢查電線線路當係保存上開租賃物之必要行為，從而，被告2人僱工進入告訴人承租之上開房屋檢查電線，當係有正當理由而非無故侵入，核與刑法第306條第1項無故侵入住宅罪之構成要件不符，是被告丙○○○及乙○○2人並不成立無故侵入住宅罪。」
其他房東不成立侵入住居罪的案件，還可以參考：臺灣高等法院107年度上易字第2331號刑事判決。 - 劉琦富（2020），《大房東小房客——租賃專法沒搞懂，小心法院跑不完》，頁129。
- 「租賃住宅市場發展及管理條例」只規定「住宅」租賃的情形，其他例如營業用的房屋租賃就不適用這部法律，此外，特定的住宅租賃例如旅遊目的、租期未達30日的短期租屋，也不適用這部專法。參考租賃住宅市場發展及管理條例第1條、第4條。
- 民法第429條第2項：「出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」
租賃住宅市場發展及管理條例第8條第4項：「出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，承租人不得拒絕。」 - 租賃住宅市場發展及管理條例第11條第1項第2款：「租賃期間發生下列情形之一者，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償：……二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。」
- 陳冠甫、劉琦富（2022），《租賃住宅市場發展及管理條例釋義與實務解說》，頁28。
- 臺灣高等法院96年上易字第1029號民事判決：「乙○○曾事先通知上訴人營建協進會將於94年1月14日進入系爭6樓房屋進行複勘，上訴人卻於該日不允許複勘人員進入系爭房屋，致當日複勘無法進行，因而無法進行漏水原因之鑑定及修繕，應認被上訴人主張：上訴人違反民法第429條第2項規定之義務等語，致被上訴人無法進行漏水原因之鑑定及修繕，得依債務不履行及侵權行為之法律關係訴請賠償等語，為可採信。……上訴人拒不配合鑑定而拖延修復之時間，此期間甲○○不能使用系爭5樓，被上訴人因此受有須賠償甲○○每月2萬元之損害，……營建協進會因上訴人不配合，無法依其預定時程完成測試，僅得依其初勘之結果作鑑定報告，致被上訴人於該案對該鑑定報告之正確性存疑而再聲請鑑定，經士林地院再委託水管同業公會鑑定，而再多支付該1萬元之鑑定費，係可歸責上訴人之原因所致，與上訴人之行為有因果關係，被上訴人請求上訴人賠償，尚屬有據。」
- 臺灣臺北地方法院95年度訴字第8438號民事判決：「然查，系爭房屋漏水修繕係因系爭6樓房屋管線老舊所致，此部分漏水原因非可歸責於被告，則因系爭6樓房屋管路滲漏，致損害系爭5樓房屋，而支出之修繕費用，自亦不可歸責於被告，與被告不配合行為亦無因果關係。」