房客反應廁所天花板漏水，我和建商報修後房客卻不願意配合修繕。經多次協調仍不願意配合（有Line、錄音紀錄）。想請問 一、民法第429條承租人不得拒絕出租人修繕（簡述） 1.那依法我能做什麼具強制性的事？ 2.我能夠先告知時間然後直接開門修繕嗎？如果可以但修繕當天房客故意抵抗或擾亂該怎麼辦？ 3.我能夠對他提告嗎？ 二、民法第 432 條 （承租人之保管義務） 承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。（簡述） 1、如果拖到後面變成我需要自費維修，可以依這法條要求他負擔費用嗎？因為他不願意配合這個動作導致未妥善保管租賃物。（目前是已經過保但建商願意處理，以後就不確定了） 三、我在本網站上有查到相關文章「如果，房東因為房客不開門而未進行房屋修繕，造成房屋之價值減少、器物毀損，或有經濟利益的減損，房客即侵害房東之權利或利益（器物價值的減少，是所有權的侵害），則恐成立侵權行為。是房東可以起訴請求房客應該開門，以避免損害繼續發生。」 1、因為我的狀況和這案類似，想請問如果侵權我該做什麼呢？ 麻煩了，謝謝
因為這個問題已涉及具體個案，以下只就相關法律知識稍微說明，具體個案的解析，仍建議提問人備妥相關資料（例如租賃契約，或漏水情況、相關Line及錄音等證據）諮詢律師等專業法律人士[1]。
房東把房屋租出去之後，房屋使用權就歸房客所有，房東如果未經同意直接開門進入屋內，可能會涉及刑法第306條第1項的侵入住居罪[2]。
不過要成立侵入住居罪的條件是行為人「無故」進入，也就是沒有正當理由擅自闖入，但如果是房客欠租、或房東要修繕房屋卻遭到拒絕，房東進入租屋處算不算是「無故」呢？這沒有一定是或不是，法院會依照實際狀況，從客觀的標準看看房東的行為是否正當。
例如，雙方因為租約提前終止的爭執，但房客還住在房內尚未交還房屋，房東卻沒有得到房客的同意，拿備用鑰匙多次強行進入，並把房門、室內燈泡拆除，被法院認為房東構成侵入住居罪[3]。
例如，有房東發現電費暴漲，擔心電線不堪負荷、電線走火引發火災，所以找了水電技工一起進去檢查電線，就被法院認為房東是在盡他民法第429條第2項保存、修繕房屋的義務[4]，這是正當的理由，進入房屋不構成侵入住宅罪[5]。
所以房東未經房客同意直接開門修繕的行為，算不算有正當理由，還是有相關爭議及風險，仍請注意。也有律師提醒，就算確定有正當理由，建議還是要全程錄影或找公正第三人（例如鄰、里長等）作證，避免觸法[6]。
關於房東與房客間的糾紛可能涉及的刑責，可以參考：賴郁樺（2022），《房客欠租，房東可以換鎖嗎？或有其他處理辦法？》。
無論是民法第429條第2項或租賃住宅市場發展及管理條例[7]第8條第4項，都規定房東保存、修繕房屋的必要行為，房客不得拒絕[8]。如果房客沒有正當理由拒絕房東修繕，房客可能會面臨以下的不利結果：
有律師認為，房客沒有正當理由拒絕房東修繕，會免除房東的修繕義務，也就是居住在此的房客就不可以再主張因為房東沒修，要依法[9]提前終止租約[10]。
有案例是房客不但拒絕房東進入修繕漏水，甚至連訴訟中是由法院委託鑑定機關進入勘驗漏水情形時，房客都拒絕勘驗人員進入，導致房東無法請人鑑定漏水原因及修繕，房客因此被認為違反民法第429條第2項的義務，要賠償房東的損害，包括房客拖延修復時間導致房東不能使用房屋的租金損害，以及因為房客不配合鑑定，導致房東要另外找人擇期鑑定，多花一筆鑑定費等，都可以請求房客賠償[11]。
至於房客的拒絕、拖延維修，是否因此導致維修費用增加、額外造成房屋價值減損，必須要看有沒有房東的損害與房客的拒絕、拖延行為之間有沒有因果關係，例如如果是本來就是房東要支出的修繕費用，就不能要求對方負擔[12]，所以並不是什麼金額都可以要求房客賠。
以上僅簡略說明相關法律知識，具體個案的解析及進一步的法律意見，建議提問人備妥相關資料，諮詢律師等專業法律人士。
延伸閱讀： 雷皓明、張學昌（2022），《什麼是侵入住居罪？》。 雷皓明、張學昌（2022），《房客不當使用房屋的賠償責任》。 黃郁真（2022），《租屋的保管責任及修繕責任分別由誰負責？房東不修繕，房客該怎麼辦？》。
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